Apart otel işletmeciliği: daire envanteri, temizlik modeli ve depozito

Apart otel, hukuken otel olarak işletilir ama odaları kendi yemeğini kendisi hazırlayabilecek şekilde donatılmıştır: Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'in 25. maddesine göre en az on apart oda ve resepsiyonlu bir lobi bulunur. İşletme, sayımı yapılan bir daire envanteri, çıkışa dayalı bir temizlik modeli ve yazılı bir depozito politikası üzerine kurulur. Kendi binanızın durumu ve yükümlülükleri için bir hukuk danışmanına danışın.

Örneğin bir misafir saat 11:00'te çıkıyor; lavaboda bir tava, eksik iki çatal ve Salı gününden beri kapalı bir buzdolabı bırakmış. Sıradaki varış 15:00'te ve daire, biri temizleyip sayıp depozitonun neyi karşılayacağına karar vermeden satılamaz. Bu yazı, apart otel işletmeciliğini tam o dört saatlik aralıkta ve çevresinde ele alıyor: mutfak neyi değiştirir, çıkış sayımı nasıl yapılır, temizlik nasıl planlanır, depozito ve elektrik-su giderleri nasıl kapanır, az personelle resepsiyon nasıl yürür.

Odaya mutfak girince ne değişir?#

Mutfak, otel odasında olmayan yüzeyler, cihazlar ve sarf malzemeleri ekler ve çıkışın anlamını değiştirir: mutfak temizlenmeden ve ekipman sayılmadan daire temiz sayılmaz.

Hukuki çerçeve, Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'in birleşik metninin 15, 18 ve 25. maddelerinden (yeni sekmede açılır) gelir (mevzuat.gov.tr, 07.11.2026). Madde 25, apart otelleri şöyle tanımlar: Yönetmelikteki turizm tesisleri ve konaklama tesislerinin asgari niteliklerini sağlayan, müşterinin kendi yeme ve içme ihtiyacını karşılayabilmesi için gerekli teçhizatla donatılan, otel olarak işletilen ve tüm odaları apart oda şeklinde düzenlenen en az on odalı tesisler. Madde 18/1-a-2'ye göre ise suit odanın oturma bölümüne yemek masası ve sandalyesi, ocak, davlumbaz, buzdolabı, yeterli pişirme ve servis malzemesi ile bunların depolanacağı dolapların bulunduğu bir mutfak eklenirse ya da ayrı bir mutfak düzenlenirse oda apart oda adını alır.

Yapının ayrıca şunları taşıması gerekir: resepsiyon ve bekleme bölümünden oluşan bir lobi (yazlık tesislerde bu mahallin bir kısmı açık olabilir), yönetim odası, apart odalarda tefriş elemanlarında standart beraberliği ve çamaşır yıkama ile ütüleme hizmeti verilmiyorsa dairelerde otomatik çamaşır makinesi (madde 25/2). Aynı metinde iki küçük kolaylık daha vardır: oda sayısı otuzun altındaki apart otellerin odalarında telefon aranmaz (madde 18/1-a-1) ve apart otellerde personel mahalli düzenlemek zorunlu değildir (madde 15/2).

Operasyonel sonuç, otel odasının taşımadığı üç iş kalemidir: ekipman sayımı, mutfak derin temizliği ve cihaz kontrolü; bunların üstüne daha uzun konaklamalar ve kendi yemeğini hazırlayan misafirlerden çıkan atık eklenir. Belli bir binanın uygun olup olmadığı ve apart otelin kısa dönemli kiralama izninden farkı, bu yazının değil uyum yazılarının konusudur. Dürüst ödünleşme basittir: bakılacak oda azalır ama her biri daha uzun sürer ve bozulabilecek ya da kaybolabilecek daha çok şey taşır.

Daire envanteri: listeye ne girer, sayım ne zaman yapılır?#

Liste, daire tipi başına tek sayfadır ve sayım çıkışta, temizlik bitmeden yapılır; çünkü dairenin satılabilir olup olmadığını ve depozitonun bir şeyi karşılayıp karşılamadığını söyleyen şey sayımdır.

Liste, daire tipi bazında şunları tutar: tabak, çatal kaşık, bardak, tencere, mutfak gereçleri, su ısıtıcısı, kızartma makinesi, kahve makinesi, ütü ve ütü masası, saç kurutma makinesi, kumandalar ve anahtarlar; ayrıca yatak takımı, havlu, banyo paspası ve mutfak havlusundan oluşan nevresim stoğu. Sayımı çıkışta yapın, varışta değil: varış sayımı misafiri kapıda bekletir ve tartışmayı, daire zaten eksiksiz satılmışken, yanlış ana taşır.

Sayan ile hesaba işleyeni ayırın. Kat görevlisi temizlerken sayar ve çizelgeyi imzalar; masadaki personel hesaba işlenecek tutara karar verir. İkisini tek kişinin yapması, misafirin gözünden kaçmayan bir çıkar çatışmasıdır. Yedek malzeme deposunu standart stok seviyesinde tutun: aynı tabak, bardak ve küçük ev aletleri bir rafta dursun; böylece eksik bir parça aynı gün değiştirilir, perakende fiyatından yeniden satın alınmaz.

Yıpranma ile kayıp arasındaki çizgiyi yazılı çizin: çatlamış bir tabak, yanmış bir tencere ve lekelenmiş bir mutfak havlusu misafire değil, size ait bir yenileme maliyetidir. Sayımı dairenin geçmişine işleyin; böylece tekrarlayan bir sorun ve bozulmakta olan bir cihaz, sıradaki misafir fark etmeden önce görünür olur. Süreyi planlayın: sayım her çıkışa dakikalar ekler; bu yüzden onu temizlik slotunun sonuna değil, içine yerleştirin.

Temizlik modeli: çıkış temizliği, haftalık servis ve nevresim değişimi#

Bir apart daire birbirinden farklı iki temizlik ister: mutfağı da içeren tam bir çıkış temizliği ve konaklama sırasında, çoğunlukla haftalık, planlı bir servis; nevresim ve havlu değişimi rezervasyon koşullarına yazılır.

Çıkış temizliği satılabilir standardı belirler: ocağı, davlumbaz filtresini ve tezgah arasını yağdan arındırın; fırının ve buzdolabının içini, lavaboyu ve gideri, bulaşık makinesi filtresini, çöp kovasını ve zemini temizleyin; sonra banyo, yatak odası ve oturma bölümü. Konaklama sırasındaki servis daha küçük, tanımlı bir listedir: çöpler, banyo, zeminler, havlu değişimi. Kişisel çamaşır yıkama ve bulaşık yıkamayı kapsamaz; bunu rezervasyon anında söylemek, beklentiyi baştan keser.

Nevresim değişimi isteklere değil, gece sayısına bağlıdır: bir sıklık seçin, onay e-postasına yazın ve ona sadık kalın. Servisi reddeden misafire bile güvenlik ve cihaz arızası kontrolü için planlı bir bakış yapılır. Planlamanın zor kısmı zamanlamadır: çıkış temizliği sıradaki varışı bloke eder; bu yüzden çıkış ve giriş saatleri arasında gerçek bir boşluk kalmalı ve aynı gün içinde dönüş, ikinci bir kat görevlisini ya da daha kısa bir listeyi gerektirir.

Uzun konaklama daha çok yıpranma demektir; haftalık çizelgeye bir derin temizlik kalemi koyun: fırın, davlumbaz filtresi, duş başlığı, yatak döndürme. Yemeğini kendisi hazırlayan misafirler yemek atığı, yağ ve ambalaj bırakır; atık toplama saatlerini ve çöp noktasını varış bilgisine yazın. Odanın kendisindeki kat görevlisi sırası, kat hizmetlerinde oda temizliği sırası yazısında ayrıntılıdır.

Depozito, hasar ve elektrik-su giderleri: masada sahne olmadan nasıl hesap kapatılır?#

Depozitoyu, misafirin rezervasyon sırasında kabul ettiği koşullara göre alın; tahakkuku çıkış sayımından ve tarihli fotoğraflardan belirleyin ve aynı koşullarda elektrik ile suyun dahil mi yoksa sayaçla mı faturalandığını yazın.

Depozito koşulları masaya değil onay e-postasına aittir: tutar, nasıl alındığı (kart provizyonu ya da nakit), neleri kapsayabileceği, ne zaman ve nasıl iade edileceği. Kanıt önce gelir: imzalı çıkış sayım çizelgesi ve tarihli fotoğraflar. Onlar olmadan tahakkuk, hafızaya dair bir pazarlığa dönüşür.

Sık karşılaşılan durumlar için bir fiyat listesi yayımlayın; örneğin eksik bir tencere, yanmış bir tezgah ya da kayıp bir anahtar. Böylece tutar, saat 11:00'te verilen bir yargı yerine bir kuralı izler. Elektrik ve su bir politika kararıdır: ya ücrete dahildir ya da sayaçtan okunur, açıklanan birim fiyatla faturalanır ve varışta ile çıkışta okumalar misafire gösterilir. Risk uzun konaklamadadır: her gün yemek yapıp çamaşır yıkanan aylık bir misafir, gecelik bir fiyatın varsaydığından fazla elektrik tüketebilir; bu yüzden faturaları teklifin ayrı bir satırı yapın.

Para tarafını temiz tutun: bir tahakkuk misafirin hesabına işlenir ve muhasebecinizin yönlendirmesiyle belgelenir; düzeltme, kayıt silinerek değil, iptal ve ters kayıtla yapılır. İtiraz edilen harcamaların geniş sorusu ve masada sahne çıkarmadan nasıl tahakkuk yapılacağı, çıkışta itiraz edilen harcamalar yazısında işlenir.

Resepsiyonu kim karşılar, gece gelen misafirin KBS bildirimi nasıl gönderilir?#

Yönetmelik resepsiyonlu ve bekleme alanlı bir lobi arar, personel sayısı belirlemez. Hangi saatte olursa olsun düşürülemeyecek tek şey, her konaklamanın içerdiği misafir kimlik bildirimidir (KBS).

Metnin aradığı şudur: resepsiyon ve bekleme bölümünden oluşan lobi (yazlık tesislerde bir kısmı açık olabilir) ve yönetim odası (madde 25/2). Az sayıda dairede personel modelleri şunlardır: personelli bir masa artı ulaşılabilir bir telefon numarası, yakındaki bir tesisle paylaşılan gece vardiyası ya da tesiste oturan bir müdür. Her biri farklı bir maliyetle farklı bir kapsam satın alır ve farklı bir son giriş saati belirler.

Anahtar kutusu ya da kapı koduyla kendi kendine giriş, masanın saatlerini kısaltabilir. Ama kayıt ve kimlik bildirimini ortadan kaldırmaz: kimlik yine alınmalı, bildirim yine gönderilmelidir. Akışı saat 01:00 varışı için tasarlayın: nöbetçi kişi, kimlik rezervasyonda ya da kapıda alınmışken, bildirimi telefondan tamamlayabilmelidir. Bir son giriş saati ve sonrasında ne olacağını yazılı belirtin; böylece gece varış bir telefon kavgası değil, bir prosedür olur.

Güvenlik için geceleri ulaşılabilir bir kişi bulundurun ve her daireye yangın talimatları ile acil numara koyun. Yükümlülük geneldir, sürecinizin ayrıntısı size aittir: bir hukuk danışmanına onaylatın. Yükümlülüğün kendisi KBS nedir? Otellerde ve pansiyonlarda misafir kimlik bildirimi yazısında anlatılır.

Uzun konaklamalar ve aylık misafirler: rutinde ne değişir?#

Uzun konaklama, işi çıkışlardan planlı servise taşır: haftalık temizlik haftanın ana olayı olur, faturalar aylıklaşır ve daire envanter sayımı, çıkış sayımı yerine dönemsel bir kontrole dönüşür.

Haftalık servis haftanın çapasıdır: sabit bir gün, nevresim değişimi ve misafir dışarıdayken ya da yanındayken mutfağın ve cihazların tam kontrolü. Faturalama biçim değiştirir: konaklama ortasında bir hesap özeti, aylık bir fatura ve üç gecelik bir konaklamadan daha uzun bir risk için boyutlandırılmış bir depozito.

Elektrik, su ve yıpranma için yazılı bir anlaşma gerekir: elektriği ve suyu kim öder, günlük pişirmenin mutfağa bindirdiği hızlı yıpranmayı kim karşılar. Kimlik bildirimi, aynı dairede misafir değişse bile, konaklayan her misafir için geçerlidir. Sözleşme koşulları sessiz işi yapar: ihbar süresi, uzatma, erken ayrılık ve ay ortasında biten bir konaklamada depozitoya ne olduğu. Haftalık ve aylık fiyatlandırma başlı başına bir karardır ve sakin bir ayı doldururken en yoğun geceleri hediye etmek kolaydır; bu ödünleşmeyi uzun süreli otel konaklaması nasıl fiyatlandırılır yazısı ayrıntılandırır.

Yedek parça ve küçük onarımlar: daireyi satılabilir tutan nedir?#

En sık bozulan parçalardan oluşan küçük bir stok ve her arıza bildiriminin daire numarası taşıyan bir iş emrine dönüşmesi kuralı, tesiste bir bakım ekibi olmadan daireleri satılabilir tutar.

Stok, satışı durduran arızaları karşılar: ampul, sigorta, bir su ısıtıcısı, bir kızartma makinesi, kumanda, duş başlığı ve hortumu, musluk conta takımı, kapı kolu, silikon, pil ve bir yedek anahtar takımı. Her arıza bir daire numarası ve bir tarih alır. Satılmış bir dairedeki arıza, ajandaya yazılan bir not değil, satıştan çıkarma kararıdır. İş emrinin bildirimden kapanışa akışı, teknik servis iş emri nasıl işler yazısında anlatılır.

Cihaz yaş kaydı tutun: her buzdolabı, ocak ve çamaşır makinesi ne zaman alındı; böylece yenileme, Ağustos ayında bir kriz olarak değil, planlı olarak yapılır. Neyi kimin onaracağına karar verin: işin ilk birkaç dakikası tesisteki personel için, gerisi, yanıt süresi önceden kararlaştırılmış belirli bir usta için. Misafir konaklama sırasında bir arıza bildirdiğinde, çözüm akşam altıda yeni bir ampul bile olsa, onu alın, bir saat verin ve kayda geçirin. Bir onarım, daire yeniden temizlenip sayılmadan kapanmış sayılmaz; çünkü onarım ziyareti ikisini de bozar.

Şimdi ne yapmalı#

Daire listesiyle ve çıkış sayımıyla başlayın: temizlik planı, depozito kararı ve onarım kaydı, hepsi sayılmış bir daireye asılıdır. Bu hafta hizmet sözünü ve depozito koşullarını onay e-postasına yazın; sonra kendi giriş akışınızı bir kez saat 01:00'te yürüyün ve kimlik bildiriminin hâlâ gönderilip gönderilmediğini görün.