Otel kiralama sözleşmesi: adi kira, hasılat kirası mı, yönetim sözleşmesi mi?

Türkiye'de bir otel sahibi binayı adi kira sözleşmesiyle kiraya verebilir, işletmekte olan tesisi ürün veren bir varlık olarak kiralayabilir (Borçlar Kanunu buna ürün kirası der, piyasada bilinen adı hasılat kirasıdır) ya da kâr ve zararı kendinde tutup bir işleticiye yönetim sözleşmesiyle ücret ödeyebilir. Her yapı sezon riskini ve bildirim yükümlülüklerini farklı yerlere koyar.

Sözleşme ilkbaharda imzalanır, sezon iyi geçer ve kimse dosyayı yeniden açmaz. Sonra şubatta bir mektup gelir: kiracı ödemeyi bırakmıştır, turizm işletme belgesi kiracının adınadır ve sorumlu işleticinin değiştiğini en yakın kolluk birimine kimse bildirmemiştir. Türkiye'de otel kiralama sözleşmesi çoğu zaman içinde daha büyük bir rakam yazılmış bir daire kirası gibi kaleme alınır; sorun oradan başlar. Bu yazının sonunda üç yapıyı birbirinden ayırt edebilecek, Borçlar Kanunu'nun gerçekte ne dediğini bilecek ve avukatın kapısına soruları önceden yazılmış hâlde gidebileceksiniz.

Oteli başkasına işletmek için üç yol vardır#

Üç yol vardır: binanın adi kiraya verilmesi, işletmekte olan tesisin ürün veren varlık olarak kiralanması ve mal sahibinin gelirle gideri kendinde tuttuğu yönetim sözleşmesi.

Adi kirada mal sahibi binayı verir; kiracı tesisi döşer, kadrosunu kurar, ticari riski taşır ve kira öder. Mal sahibinin geliri dolulukla birlikte hareket etmez. İşletme kirasında sözleşmenin konusu, işletmekte olan tesis ve onun ürünüdür; bu yüzden kira bedeli işletmenin ürettiğinin belli bir payı olarak kararlaştırılabilir, ancak kiracı tesisi yine kendi adına işletir. Yönetim sözleşmesinde ise mal sahibi kayıtlardaki işletici olarak kalır, gelir ve gideri kendi defterinde tutar ve tesisi kararlaştırılan standartlarda işletmesi için bir işleticiye ücret öder.

Kapağın üzerindeki addan daha önemli olan üç paylaşımdır: turizm işletme belgesi kimin elinde, gelir ve maliyet kimin defterinde, kötü bir ayı kimin sırtında. Dördüncü bir soru ise çoğu çıkışı belirler: mobilya, çamaşır, mutfak ve ekipman kimin, yenilemesini kim finanse ediyor?

Örneğin, kira bedeli cironun belli bir payı olarak kararlaştırılmış bir kira sözleşmesi hukukta kira, ticarette ise ortaklık gibi davranır. Yıl kötü gittiğinde bunun hangisi olduğunu sözleşmenin söylemesi gerekir; Borçlar Kanunu sizin yerinize karar vermez.

Otel binasının adi kiraya verilmesi ne demektir?#

Mal sahibi binayı verir; kiracı tesisi döşer, işletmeyi kendi adına yürütür ve mal sahibi kira bedelini tahsil eder.

Kiracı turizm işletme belgesini normal olarak kendi adına alır ya da belgeye ana faaliyet için işletmeci şerhi işlenir. Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'in 10. maddesi her iki durumu da Bakanlığın değerlendirdiği bir değişiklik sayar (1134 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Resmî Gazete 01.06.2019, sayı 30791; mevzuat.gov.tr, güncel metin, 31.08.2026 (yeni sekmede açılır)).

Kira sabit ya da endekslidir. Mal sahibinin getirisi güçlü bir sezonda artmaz, zayıf bir sezonda azalmaz; bunun koşulu kiracının ayakta kalmasıdır. Personel gideri, elektrik, su ve enerji giderleri, satış, Türkiye'de her konaklamanın içerdiği uyum adımları ve ticari zarar kiracının sırtındadır.

Mal sahibinin sözleşmede netleştirmesi gerekenler: izin verilen kullanım ve hizmet standardı, sigortalar, esaslı onarım ve yapısal işleri kimin ödediği, alt kiralama ve münferit birimlerin kiraya verilmesi, döşemenin mülkiyeti, çıkışta teslim ve kiracı ödemeyi bıraktığında ne olacağı. Hiçbir maddeyle ortadan kaldırılamayan bir artık risk de vardır: başarısız bir kiracı geride yeniden döşenmesi gereken bir bina ve geri taşınması gereken bir belge bırakır. Belgenin durumunu ve işletici bildirimini görme hakkını sözleşmeyle saklı tutun; bu iki belge tesisi gerçekte kimin işlettiğini kanıtlar. Bildirimin kendisi için işletici kimlik bildirme belgesi (Form 1) rehberimize bakabilirsiniz.

Hasılat kirası: Borçlar Kanunu buna gerçekte ne diyor?#

Yürürlükteki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu "hasılat kirası" terimini kullanmaz: ürün veren bir şeyin veya hakkın kiralamasını ürün kirası olarak, 357 ilâ 378. maddelerde düzenler ve pay esaslı biçimine ürüne katılmalı kira der (mevzuat.gov.tr (yeni sekmede açılır), Türk Borçlar Kanunu, güncel metin, 04.11.2026).

1. madde ürün kirasını şöyle tanımlar: kiraya veren, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerinin devşirilmesini bedel karşılığında kiracıya bırakmayı üstlenir. Kira bedeli devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırılmışsa ürüne katılmalı kira vardır; oran kararlaştırılmamışsa yerel âdete göre belirlenir. 358. maddeye göre bu ayırmada özel hüküm yoksa kira sözleşmesinin genel hükümleri uygulanır; yani özel kurallar genel kira hukukunun yerine geçmez, üstüne biner.

Uygulamada en çok 359. madde önem taşır. Sözleşme araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da kapsıyorsa taraflar bunların değerini birlikte belirler, iki nüsha düzenledikleri tutanağa geçirip imzalar ve birer nüshasını birbirlerine verir. Bir otel için bunun anlamı mobilya, çamaşır, mutfak ve stoktur.

360 ve 361. maddeler teslim ve esaslı onarımı kiraya verene yükler: kiraya veren kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanılmaya ve işletilmeye elverişli durumda teslim eder, sözleşme süresince bu durumda tutar ve kiracının bildirmesi üzerine zorunlu esaslı onarımları kendi gideriyle yapar. 362. madde ödeme düzenini kurar: sözleşmede aksine hüküm veya yerel âdet yoksa kira bedeli ve yan giderler her kira yılının sonunda ödenir; kiracı teslimden sonra vadesi gelen bedeli ödemezse kiraya veren, en az 60 günlük süre verip süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bildirebilir.

364 ve 366. maddeler davranışı düzenler: kiracı kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi biçimde işletir; kiraya verenin izni olmadan etkisi kira süresinden sonra da görülecek bir değişiklik yapamaz, rıza olmadan alt kiraya veremez veya kullanım ve işletme hakkını devredemez; ancak zarar doğurmayan ölçüde bazı mekânları kiraya verebilir. 365, 367 ve 368. maddeler döngüyü kapatır: kiracı yerel âdete uygun küçük onarımları yapar, bozulan düşük değerli araç ve gereci yeniler; belirli süreli sözleşme sürenin sonunda kendiliğinden biter ve örtülü sürdürmede birer yıllığına yenilenir; belirsiz süreli sözleşmeyi her taraf, aksi kararlaştırılmadıkça en az altı aylık bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Sabit kira mı, hasılata bağlı kira mı: zayıf sezonu kim taşıyor?#

Sabit kira sezonu kiracıya yükler; hasılata bağlı kira ve her türlü yönetim sözleşmesi sezonu mal sahibinde bırakır.

Sabit kira mal sahibi için öngörülebilirdir, ancak kiracının marjı tampondur: zayıf bir yılda kiracı önce bakımı ve kadroyu kısar, bedeli varlık daha sonra öder. Hasılata bağlı kira iyiyi ve kötüyü paylaşır; o hâlde mal sahibi paylaştığı rakamı doğrulayabilmelidir.

Oranı tartışmadan önce hasılatı sözleşmede tanımlayın. Brüt satış mı, yoksa acente komisyonları, indirimler, ücretsiz ve iç kullanım odaları, vergiler, iadeler ve gelmeyen rezervasyonlar düşüldükten sonra mı? Her tanım taraflar arasında para kaydırır. Raporlama paketini ve düzenini kararlaştırın: kiracının imzaladığı aylık beyan, arkasındaki kaynak raporlar, kiracının defterlerini inceleme hakkı ve itiraz süresi. Bir taban düşünün: asgari kira artı üzerinde bir pay, böylece mal sahibi tamamen kiracının ticaretine muhtaç kalmaz.

Döneme dikkat edin. Takvim yılı üzerinden hesaplanan pay ile sezon üzerinden hesaplanan pay, sezon yıl sonuna sarktığında farklı sonuç verir. Hasılat raporunu okuyamayan bir mal sahibi hasılata bağlı kirayı denetleyemez; bu beceri sonradan akla gelen bir ayrıntı değil, ön koşuldur. Hangi raporların istenmeye değer olduğunu bağımsız oteller için gelir yönetimi rehberimizde ele aldık.

Yönetim sözleşmesi işi nasıl böler?#

Mal sahibi geliri, gideri ve belgeyi kendinde tutar; tesisi kararlaştırılan standartlarda işletmesi için bir işleticiye ücret öder.

Satışlar, personel gideri, elektrik, su ve enerji giderleri ve sonuç mal sahibinin defterindedir; zayıf sezon işleticiye değil mal sahibine yüklenir. Ücret sabit, ciroya bağlı ya da kâra bağlı olabilir. Her biçim işleticiye farklı bir talimat verir; bu yüzden ücret, son toplantıya bırakılacak bir ayrıntı değil, bir yönetim kararıdır.

Sonucu mal sahibi taşıdığı için bütçe onayı, aylık raporlama, satın alma kuralları ve işleticinin harcama öncesi izin istemesi gereken bir eşik değere ihtiyacı vardır. Standartları kararlaştırın: hizmet standardını kim koyuyor, kim buna göre denetliyor, mal sahibi işleticinin sistemini bozmadan neyi değiştirebiliyor. Performansı önceden kararlaştırın: neyin başarısızlık sayılacağı, hangi dönem üzerinden ve mal sahibinin sonra ne yapabileceği; çünkü yönetim sözleşmesinden çıkmak, kira sözleşmesinden çıkmaktan zordur. Personel için ayrı yanıtlar gerekir: ekibi kim istihdam ediyor, kıdem yükünü kim taşıyor, sözleşme bitince bu insanlara ne oluyor?

Mal sahibinin gerçek işi yönetişime dönüşür: rakamları okumak, bütçeyi onaylamak ve işleticiyi para karşılığında üstlendiği standarda uymaya zorlamak. Birden fazla tesis işletiyorsanız otel grubu yönetimi için yönetişim kontrol listemiz bu düzeni kurar.

İşletici değiştiğinde ne yapılmalıdır?#

İki ayrı yükümlülük aynı anda işler: Bakanlık üzerinden yürüyen belge süreci ve 24 saat içinde en yakın kolluk birimine yapılacak işletici bildirimi.

Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'in 10. maddesi üç durumda uygulanır: belgenin farklı bir gerçek kişiye ya da şirkete devrinin istenmesi, ana faaliyet için işletmeci şerhi talebi ya da bunların fiilen gerçekleştiğinin tespiti. Bakanlık 6. maddenin birinci fıkrasının (a), (c), (ç), (d) ve (f) bentlerindeki belgeleri, 7. maddenin birinci fıkrasının (a) ilâ (f) bentleri ile 8. maddenin birinci fıkrasının (a) ve (b) bentlerindeki belgeleri de ister: kimlik veya ticaret sicil ve vergi numaraları ile UETS adresi, imza beyannamesi, varsa isim tescil belgesi, açık ve kapalı dönemler, işyeri açma ve çalışma ruhsatı.

Yalnızca ticaret unvanı veya şirket türü değişmişse 7. maddedeki belgeler yeniden istenmez; belge, 6. maddenin birinci fıkrasının (d) bendindeki belgeyle güncellenir; tesis kamu taşınmazı üzerindeyse bu, ilgili kurumun uygunluk yazısıdır. Bakanlıkta yürütülen idari işlemler devir değerlendirmesini engellemez; istisna, ilgili kurumun izniyle kamu taşınmazı üzerinde kurulan işletme ve yatırımlarda o kurumun görüşü üzerine yürütülen işlemlerdir. Belgesi mahkeme kararıyla ihya edilen tesislerin devir talepleri, dava sonuçlanıp karar kesinleşmeden değerlendirilmez. Belgelendirmeye ilişkin tüm başvurular aynı yönetmeliğin 9. maddesi uyarınca e-Devlet üzerinden yapılır.

Ayrıca, Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması ile İlgili Yönetmelik'in 7. maddesi uyarınca (Resmî Gazete 13.07.1974, sayı 14944; güncel metin, 17.06.2022 tarihli değişiklik, sayı 31869 (yeni sekmede açılır)) sahip, kanuni temsilci veya kiracı, yeni sorumlu işleticiyi 24 saat içinde, ayrılan işleticinin adını ve ayrılış tarihini de yazan bir belgeyle en yakın kolluk birimine bildirir. Aynı yönetmeliğin 24. maddesine göre saklama süreleri içinde sorumlu işleticisi değişen tesisin belge ve defterleri yeni sorumlu işleticiye verilir. Belge sürecinin tamamı turizm işletme belgesi devri rehberimizde adım adım anlatılır.

Şimdi ne yapmalı#

Bir yapı seçmeden önce, o yapının yaptığı üç paylaşımı bir sayfaya yazın: turizm işletme belgesi kimde, gelir ve maliyet kimin defterinde, kötü bir ayı kim karşılıyor. Sözleşmedeki her madde bu üç yanıtın sonucudur; o hâlde taslağı, yanıtlar tek sayfada yazılı hâlde bir avukata ve bir müşavire götürün ve fesih, yenileme, damga vergisi ve vergilendirmeyi kendi durumunuz için onlara netleştirin.