Kamu arazisindeki turizm tesisi: kullanım bedeli ve hasılat payı nasıl okunur?

Tahsisli kamu arazisi üzerindeki turizm tesisi Hazineden iki ödeme yapar: toplam yatırım maliyetinin belli bir oranından hesaplanan ve enflasyonla artan yıllık kullanım bedeli, ile tesis işletmeye açıldıktan sonra yıllık işletme hasılatının yüzde biri oranında hasılat payı. İkisi de tahsis yönetmeliğinden gelir; otelin kendi raporlamasından değil.

Aynı odalara, aynı fiyata ve aynı misafirlere sahip iki tesis çok farklı maliyetler taşıyabilir; çünkü biri Hazineye ait arazi üzerinde durur. Fark, satıcının kâr-zarar tablosunda hiç görünmeyebilecek iki satırda yatar. Bu yazıyı okuduktan sonra bir tahsis dosyasını okuyabilir, iki ödemeyi kendi işletme tablonuza yerleştirebilir ve fiyatı değiştiren soruları avukatınıza ve mali müşavirinize sorabilirsiniz.

Kesin tahsis turizm yatırımcısına gerçekte ne verir?#

Ön izin koşulları yerine getirildikten sonra, kamu taşınmazını bir turizm yatırımı için kullanma hakkı verir; üç hukuki biçimden biriyle. Turizm yatırım belgesi almış girişimci, Arazi Tahsis Komisyonu kararıyla kesin tahsise hak kazanır.

Hukuki dayanak, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu'nun 8. maddesidir; bu madde Kültür ve Turizm Bakanlığına taşınmazları Türk ve yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere tahsis etme, kiralama ve üzerlerinde irtifak hakkı tesis etme yetkisi verir. Ayrıntılar, Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik'in birleşik metninde (yeni sekmede açılır) (Resmî Gazete 21 Temmuz 2006, sayı 26235; 1 Temmuz 2026'ya kadarki değişikliklerle) düzenlenir. Yönetmelik, kesin tahsisi ön izin koşullarını yerine getiren girişimciye kamu taşınmazı üzerinde kullanma hakkı verilmesi olarak tanımlar.

Madde 19 üç biçimi sayar. İrtifak hakkı (bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakkı dâhil) tapuya tescil edilen bir haktır. Kiralama, süreli bir sözleşmedir. Kullanma izni ise tapuda ayni hak doğurmayan, sözleşme esaslı bir kullanım hakkıdır. Biçim ticari olarak önemlidir: bir alıcının ya da kredi vericinin elinde tutabileceği şey her durumda farklıdır.

Madde 17'ye göre süreyi Komisyon kararıyla en fazla kırk dokuz yıl, ana yatırımcıda Cumhurbaşkanı kararıyla en fazla yetmiş beş yıl belirler. Bir grup farklı işleme tabidir: günübirlik tesis, kür merkezi, kamping, lüks çadır tesisi ve konaklama amaçlı mesire yeri veya orman parkı tahsisleri yirmi yılı geçemez ve kiralama biçiminde yapılır. Tek istisna, konaklama tesisinin günübirlik tesisle birlikte tahsis edilmesidir.

Kullanım bedeli nasıl hesaplanır?#

Toplam yatırım maliyetinin bir yüzdesi olarak, yıllık peşin ödenerek ve her yıl otelin performansına değil enflasyona göre yeniden belirlenerek.

Madde 21, kesin tahsisli taşınmazın kira, irtifak hakkı veya kullanma izni bedelini düzenler. Ödeme, kesin tahsis yazısının tebliğ tarihinden başlayarak yıllık ve peşin yapılır. İlk yıl bedeli toplam yatırım maliyetinin binde beşidir; termal ve kış turizmi, kırsal ve sağlık turizmi ile nitelikli spor tesisi tahsislerinde binde iki buçuktur. 5084 sayılı Kanunun 2. maddesi kapsamındaki illerde bu bedeller yarıya iner.

Sonraki yılların bedeli, bir önceki yılın bedelinin TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılmasıyla bulunur; kötü bir sezon bedeli düşürmez. Termal, kış, kırsal ve sağlık turizmi ile nitelikli spor tahsislerinde ilk üç yılın bedeline ayrıca yüzde yetmiş indirim uygulanır. Taşınmazla birlikte üzerindeki yapıların tahsis edildiği durumlarda madde 22, yıllık bedeli toplam yatırım maliyetinin yüzde beşi olarak belirler; sözü edilen kategorilerde yüzde iki buçuk, tescilli kültür varlıklarında binde beştir.

Kaynak: Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik, madde 21 ve 22, 1 Temmuz 2026 tarihli birleşik metin.

Bedelin tabanı yatırım maliyeti olduğu için tutar, tesise ne inşa edildiğine göre belirlenir; tesisin ne kazandığına göre değil. Bu, yüzdesel kiranın davranışının tam tersidir ve iki tesisi karşılaştırırken bakılacak ilk şeydir.

Hasılat payında hasılat neye göre sayılır?#

Pay, toplam yıllık işletme hasılatının yüzde biridir ve yönetmelik bu hasılatı kanuni hesap planı üzerinden tanımlar; otel yöneticisinin okuduğu raporlar üzerinden değil.

Tesis işletmeye açıldıktan sonra Hazine, toplam yıllık işletme hasılatının yüzde birini hasılat payı olarak alır. Termal ve kış turizmi, tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanları, kırsal ve sağlık turizmi ile nitelikli spor tesisi tahsislerinde oran binde beştir; 5084 sayılı Kanun kapsamındaki illerde yarıya iner.

İşletme hasılatı, tekdüzen hesap planı gelir tablosundaki net satışlar, diğer faaliyetlerden olağan gelir ve kârlar ile olağan dışı gelir ve kârların toplamıdır. Bu taban oda gelirinden ve departman kâr-zararından daha geniştir. Otelcinin ikincil saydığı kalemler bu tabanın içinde olabilir; dolayısıyla pay, resepsiyonun hiç görmediği bir tutar üzerinden hesaplanır. USALI tablosu ile kanuni tablo aynı sonucu vermez, çünkü gelirleri farklı gruplarlar; bu ödemede geçerli olan kanuni tablodur ve departman departman USALI gelir tablosunu okurken bunu akılda tutmak gerekir.

SMMM veya YMM'ye tasdik ettirilen mali tablolar, bilanço dönemini izleyen Mayıs ayı sonuna kadar defterdarlığa veya malmüdürlüğüne verilir. Tesisin işletmeciliği üçüncü bir kişiye kiraya verilmişse kiraya veren kira bedeli üzerinden yüzde bir, kiracı da ödediği kirayı düştükten sonra kalan yıllık işletme hasılatı üzerinden yüzde bir pay öder.

Bedel ve pay işletme tablosunda nereye oturur?#

Kullanım bedelini sabit ve enflasyona endeksli bir varlık maliyeti, hasılat payını ciro üzerinden alınan bir yük olarak ele alın ve ikisini de alıcının ödeme yaptığı kâr satırlarının üzerinde görünür tutun.

Kullanım bedeli kira gibi davranır: doluluk düştüğünde azalmaz, dolayısıyla tesisin ulaşması gereken başabaş doluluğu yükseltir. Hasılat payı ise ciro vergisi gibi davranır: gelirin her lirasından bir dilim alır, son satılan odaların katkısını düşürür.

İkisi de departman kâr-zarar tablosunun içine ait değildir. Ayrı satırlar olarak kaydedin ve mal sahibi raporunda yineleyin ki alıcı veya finansör bunlara due diligence aşamasında değil, erken karşılaşsın. Değerlemede iki ödeme de varlığın ürettiği geliri düşürür; bunları yok sayan bir kârı kapitalize etmek tesisi olduğundan büyük gösterir. Aynı mantık otelin gelir, maliyet ve emsal yöntemleriyle değerlemesinde de geçerlidir.

Geri dönüş hesabı için iki satır modelleyin: enflasyonla büyüyen sabit yıllık bedel ve tesis açıldığında başlayan gelir yüzdesi. Örneğin, beyan edilen yatırım maliyeti üzerinden binde beş ilk yıl bedeli ödeyen, sonra TÜFE'ye bağlı hale gelen ve açıldığında gelirin yüzde birini veren bir tesis, güçlü bir yılda küçük, zayıf bir yılda oransal olarak daha ağır bir maliyet taşır.

Tahsis süresi sonunda ne olur?#

Bakanlık, amacına uygun kullanımın sürmesi şartıyla taşınmazı aynı yatırımcıya ilansız olarak, en fazla kırk dokuz yıla kadar yeniden tahsis edebilir; madde 22'deki bedel ve hasılat payı üzerinden.

Madde 25'te düzenlenen yeniden tahsis en basit yoldur: ihale yok, yeni bir süre ve daha yüksek madde 22 oranları. Süre uzatımı ise ayrı bir yol ve ayrı bir tarihe sahiptir. 4706 sayılı Kanuna 7061 sayılı Kanunla eklenen ve 5 Aralık 2017'de yürürlüğe giren geçici 23. madde, kesin tahsis, kesin izin, irtifak hakkı ve kullanma izni sürelerinin yeni sözleşme tarihinden itibaren kırk dokuz yıla uzatılmasına imkân verdi. Şartları şunlardı: bir yıl içinde başvuru, ödenmemiş borç bulunmaması ve tahsisle ilgili davalardan tüm yargılama giderleri üstlenilerek kayıtsız şartsız feragat. 2019'da 7201 sayılı Kanunla eklenen hükümler, kampinglerin, günübirlik tesislerin (mekanik tesis hatları ve bunların günübirlik tesisleri hariç) ve konaklama unsuru içeren mesire yerlerinin toplam süresini yeni sözleşme tarihinden itibaren yirmi yılla sınırladı.

Uzatma, 4 Mayıs 2018 tarihli ve 30411 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan uygulama yönetmeliğinin 10. maddesi uyarınca bir defaya mahsus yararlanma bedeli karşılığında yapılır. Bedel, cari yıl toplam yatırım maliyetinin peşin ödemede binde dördü veya taksitli ödemede binde beşi (termal ve kış turizminde yarısı) ile uzatılan yıl sayısının çarpımıdır ve mevcut sözleşmeye göre hesaplanan cari yıl bedelinden az olamaz. Uzatılan sürede kullanım bedeli ve hasılat payı mevcut sözleşmedeki oranlarla sürer; eski bir sözleşmenin yeni tahsisten daha değerli olabileceği nokta burasıdır.

7565 sayılı Kanunla eklenen ve 5 Aralık 2025'te yürürlüğe giren geçici 30. madde, önceki pencereden yararlanamayanlara üç kat bedelle bir aylık başvuru süresi tanıdı ve altı ay içinde sonuçlandırılamayan uzatma işlemlerinin bundan sonra yapılmayacağını hükme bağladı.

Satın almadan veya kiralamadan önce tahsis dosyasında ne kontrol edilmeli?#

Hakkın biçimini, kalan süreyi, fiilen uygulanan bedel ve payı ve her uzatma ya da yeniden tahsisin yazılı olarak sonuçlanıp sonuçlanmadığını kontrol edin.

Dava konusu vurguyu hak eder. Uzatma kurallarındaki feragat şartı, mahkeme geçmişini hukuki bir dipnottan çıkarıp varlığın bir parçası haline getirir. İşletmeyi kiracı olarak devralıyorsanız, kira üzerinden yüzde bir ile işletme hasılatından kira düşüldükten sonrakine kimin ne ödeyeceğini belirleyin ve bu paylaşımı sözleşmeye yazın; aynı soru otel kiralarken adi kira, hasılat kirası ve yönetim sözleşmesi seçeneklerinde de karşınıza çıkar. Son olarak, yapıların tahsisin içinde olup olmadığına bakın; madde 22 oranları yalnız arazi tahsisindeki ilk yıl oranının on katıdır.

Avukatınıza ve mali müşavirinize ne sormalısınız?#

Hakkın biçimi, süre ve taban konusunda yazılı yanıt isteyin; her yanıt ödemeniz gereken fiyatı değiştirir.

Avukatınız hangi hak biçiminin tescilli olduğunu, sürenin ne olduğunu, bir uzatmanın sonuçlanıp sonuçlanmadığını, işletmenin veya belgenin el değiştirmesi durumunda tahsise ne olacağını ve dosyadaki devam eden ya da feragat edilmiş davaları doğrulamalıdır. Mali müşaviriniz, kanuni gelir tablosunun hangi kalemlerinin hasılat payına girdiğini, kullanım bedelinin nasıl kaydedildiğini ve tasdikli tabloların Mayıs sonuna kadar nasıl hazırlandığını ve verildiğini netleştirmelidir.

İkisine birlikte sorun: yapılar tahsisin içinde mi, dolayısıyla madde 22 oranı mı geçerli. İmzalamadan önce güncel birleşik metni ve 1 Temmuz 2026'dan sonraki değişiklikleri hukuk danışmanınızla teyit edin; bu yazı yönetmeliği o tarihe kadarki haliyle anlatır ve hukuki ya da vergi danışmanlığı değildir. Tarihleri, yaptırımları ve kendi durumunuzu bir mali müşavir veya hukuk danışmanıyla doğrulayın; aynı kural, hakkın biçimine ve bulunduğu ile göre farklı sonuç doğurabilir.

Şimdi ne yapmalı#

Fiyat pazarlığına girmeden önce üç belge isteyin: kesin tahsis yazısı, güncel bedel bildirimi ve son tasdikli mali tablolar. Kullanım bedelini ve hasılat payını kendi modelinizde iki ayrı satır olarak yerleştirin; sonra hakkın biçimini ve payın tabanını avukatınıza ve mali müşavirinize doğrulatın. Parçalar bu sırayla birbirine bağlanır: hak süreyi, süre bedeli, bedel ve pay birlikte alıcının gerçekte satın aldığı kârı belirler.