Otelde bina otomasyon sistemi (BMS): kazan dairesinden misafir odasına

Otelde bina otomasyon sistemi (BMS), binanın teknik donanımını, yani kazanları, soğutma gruplarını, pompaları, iklimlendirme cihazlarını, depoları ve sayaçları izleyen ve yönlendiren denetim katmanıdır. Sensörleri okur, programları ve ayar noktalarını tutar, alarm üretir. Misafir odası kontrollerinin ya da otel yönetim sisteminin (PMS) yerine geçmez; ama ikisiyle de veri alışverişi yapar.

Chiller, tam dolu bir otelde saat 03:00'te devreden çıkar. Alarm kazan dairesindeki bir ekrana düşer; kazan dairesi kilitlidir. Kahvaltıdan önce kimsenin harekete geçip geçmeyeceği, aylar önce, o zaman kimsenin okumadığı bir servis sözleşmesinde ve bir alarm yönlendirme tablosunda karara bağlanmıştır. Bu yazının sonunda katmanları birbirinden ayırabilecek, önerilen sistemin açık mı kapalı mı olduğunu değerlendirebilecek ve son ödemeden önce talep edilecek iki belgeyi bileceksiniz.

Otelde bina otomasyon sistemi nedir?#

Otel BMS'i, binanın teknik donanımının üzerindeki denetim katmanıdır: sensörleri okur, programları ve ayar noktalarını tutar, alarm üretir. Ayrı ayrı denetleyicilerin yerine geçmez, onların üzerinde durur.

Sistemi dört parça oluşturur. Sensörler ve sayaçlar sıcaklık, basınç, debi, seviye ve elektrik ölçer. Denetleyiciler, her biri tek bir ekipmanın mantığını taşıyan küçük bilgisayarlardır. Bir ağ bunları birbirine bağlar. Merkezi uç birim ise, bir insanın her şeyi gördüğü ve değiştirdiği ekran ve veritabanıdır.

Görevi, tesisi tasarım sınırları içinde tutmak, arızaları misafir fark etmeden yakalamak ve duvar boyunca sıralanmış ayrı panolar yerine bütün binayı tek yerden görmeyi sağlamaktır. Oda denetleyicisi değildir, PMS değildir, enerji muhasebe sistemi değildir ve yangın algılama sistemi de değildir. Yangın algılama ayrı, belgelendirilmiş bir sistemdir; BMS olsa olsa ondan bir sinyal alır.

Ölçek birimi noktadır: bir nokta, sistemin okuyabildiği ya da yazabildiği tek bir değerdir. Küçük bir otelde birkaç yüz nokta bulunabilir; kapsamlı sayaçlaması olan büyük bir tesis on binlere ulaşabilir. İzleme ve kontrol farklı risk taşır. Depo seviyesini okumak izlemedir; pompayı çalıştırmak kontroldür. Değerin de zararın da çoğu ikincisindedir.

Günlük kullanıcılar teknik müdür ve vardiya mühendisidir; çoğu zaman uzaktan çalışan bir bakım yüklenicisi de öyledir. Bu yüzden erişim kuralları en az donanım kadar önemlidir.

Bir otel BMS'i gerçekte neyi izler?#

Binayı yaşanabilir kılan tesisi izler: ısıtma, soğutma, su, hava ve elektrik, ayrıca bu sistemlerin ürettiği alarmlar.

Isıtma tarafında kazanlar, sıcak su devreleri, dönüş sıcaklıkları, brülör çalışma saatleri ve gaz sayacı izlenir; böylece verim aylık fatura olarak değil, eğri olarak görünür. Soğutma tarafında chiller'lar, soğutma kuleleri, kondenser suyu, iklimlendirme cihazları ve fan coil'ler, ayrıca soğutulmuş su fark basıncı izlenir; pompaların ve vanaların birbiriyle çekiştiğini söyleyen değer odur.

Su tarafında depo seviyeleri, booster pompalar, sıcak su depolaması ve varsa bölge sayaçları izlenir. Gece boyunca düzenli bir hızla düşen seviye, talep örüntüsü değil, kaçaktır. Hava tarafında her iklimlendirme cihazı için besleme ve dönüş sıcaklıkları, fark basıncı olarak okunan filtre durumu, ayrıca balo salonu ve restoran gibi yoğun mekânlarda karbondioksit izlenir. Elektrik tarafında ana sayaç ve tali sayaçlar, jeneratör durumu ve kesintisiz güç kaynağı durumu izlenir; mutfağa ya da bloğa göre tali sayaçlama, faturayı tanıya çeviren şeydir.

Listeden çoğu zaman eksik bırakılan ama bırakılmaması gereken ekipmanlar: mutfak aspiratörü, havuz filtrasyonu ve dozlaması, spa, çamaşırhane ve sulama.

Trend kayıtları, canlı ekrandan daha önemlidir. On beş dakikada bir saklanan bir değer, hiç alarm sınırını aşmamış arızayı görmenizi sağlar. Kaydı yazılı bir otelde önleyici bakım planı ile eşleştirin ki okunan değer bir eyleme dönüşsün.

BMS mi oda yönetim sistemi mi: hangi katman neyi yapar?#

BMS tesisi yönetir; oda yönetim sistemi (GRMS) odayı yönetir. Tek buluşma noktaları doluluk ve ayar noktasıdır.

GRMS oda düzeyindeki katmandır: bir oda denetleyicisi, anahtar kart yuvası (kart tutucu) ya da harekete duyarlı sensör gibi bir doluluk kaynağı, termostat, pencere kontağı, aydınlatma sahneleri ve çoğu zaman perdeler. BMS, 412 numaralı odadaki misafirin kim olduğuyla ilgilenmez. İkinci kattaki oda bloğunun boş olduğu ve onlara hizmet veren iklimlendirme cihazının yavaşlayabileceğiyle ilgilenir.

El sıkışma iki yönlü işler. GRMS doluluğu bildirir, böylece tesis boş odalarda havalandırmayı ve soğutmayı azaltabilir; BMS de GRMS'e binanın talep kısıtlama modunda olduğunu söyleyebilir.

Bariz arızayı tasarım aşamasında eleyin: GRMS tek doluluk kaynağıysa ve bozulursa, misafirler içindeyken odalar boş moduna düşer. Yedek durumun ne olduğunu ve bunu kimin test ettiğini sorun. Bir misafir odası termostatının ortak alan için tek sıcaklık sensörü olmasına izin vermeyin; iki bölgenin yükleri ve programları farklıdır. Tasarruf iddiaları BMS'e değil oda kontrollerine aittir ve para bağlanmadan önce kendi başına tartılmalıdır; ayrıntılar otellerde enerji yönetimi ve oda kontrolü yazısındadır.

Açık standart mı kapalı sistem mi: bir sonraki yükleniciye ne kalır?#

Açık, ikinci bir entegratörün ilk yüklenicinin izni olmadan sistemi okuyup değiştirebilmesi demektir. Bu, en az teknik bir konu kadar sözleşme konusudur.

BACnet bina tesisatı için ortak dildir; bir üreticinin chiller'ı ile başka bir üreticinin merkezi uç biriminin değer alışverişi yapmasını sağlar. Modbus, birçok sayacın, pompanın ve invertörün hâlâ konuştuğu daha eski ve daha basit bir dildir; okuması kolaydır, yanlış yapılandırması da. KNX, çoğunlukla oda ve aydınlatma kontrolünde kullanılan Avrupa kaynaklı bir veri yolu standardıdır ve BACnet'e köprülenebilir; böylece iki katman doluluk ve durum bilgisini paylaşır. DALI aydınlatmayı kapsar: karartma, balastlar ve lamba durumu, genelde tesis katmanında değil oda katmanındadır.

Açık protokollerin kapsamadığı şeyler: merkezi uç birimin yazılım lisansı, denetleyicileri düzenleyen mühendislik aracı, şifreler ve tescilli bir cihazı çeviren herhangi bir geçit. Bir sistem kabloda açık, dizüstü bilgisayarda kapalı olabilir.

Pratik test şudur: yazılı olarak sorun, üçüncü bir taraf mühendislik aracını ve program dosyalarını edinebilir mi, herhangi bir şifre yalnızca kurulum firmasında mı duruyor. Nokta listesinin, uygulandığı haliyle çizimlerin ve ağ adreslerinin mülkiyetini de netleştirin; gelecekteki her yüklenici fiyatı bu üç belgeye göre verecektir.

Alarmları saat 03:00'te kim okur?#

Birileri okumak zorundadır ve sözleşme bu kişileri adıyla yazmalıdır. Geceleri kimsenin açmadığı bir e-posta kutusuna düşen alarm, kayıt satırıdır, alarm değil.

Alarmları kaynağa göre değil, sonuca göre sınıflandırın. Kritik, tesisin durması, su kaçağı, dondurucu (soğuk oda) arızası ya da jeneratör arızası demektir. Majör, performansın bozulması demektir. Minör, ertesi güne bakılacak demektir. Bilgi, yalnızca kayda geçecek demektir. Sınıfa göre yönlendirin: kritik telefonla ya da nöbet telefonuna, majör vardiyaya, minör günlük gözden geçirmeye. Tek başına e-posta, gece için bir yönlendirme yolu değildir.

Gecikme ve ölü bant kullanın. Otuz saniye boyunca eşiği aşan değer, orada kalan değerle aynı olay değildir; gecikme yoksa konsol dolar ve insanlar okumayı bırakır. 03:00 sorusunu servis sözleşmesine yazın: kime telefon edilir, ne kadar süre içinde, yerinde yapmaya yetkili olduğu nedir, hangi işler ek ücrete tabidir.

Alarm kaydını haftalık gözden geçirin ve nokta başına alarm sayın; her gün alarm veren bir nokta ya kötü ayarlanmıştır ya da gerçek bir arızadır ve ikisi de karar ister. Yüklenicinin uzaktan erişimi, personel değişikliklerinden sonra da yaşamaya devam eden ortak bir şifre değil, adı yazılmış, geri alınabilir ve kayıt tutan bir hesap olmalıdır.

BMS ile PMS arasında ne geçer, ne geçmez?#

Oda durumu ve doluluk geçer; misafir kayıtları, faturalama ve tesis kontrolü bu çizgiyi geçmez.

PMS'ten BMS'e: giriş (check-in), çıkış (check-out), oda değişikliği, satışa kapalı ve servis dışı durumu, beklenen varışlar. BMS bunları bir oda modu belirlemek için kullanır, bir kişiyi tanımlamak için değil. BMS'ten PMS'e: neredeyse hiçbir şey ve bu iyidir. İşe yarar tek istisna bir bakım işaretidir; örneğin bir odada klimanın arızalı olması, ki resepsiyon odayı satmayı bıraksın.

Bağlantı iki üreticinin veritabanını birbirine bağlayan bir kablo değil, bir geçit ya da küçük bir aracı yazılımdır; birinin sahibi olmalı, onu izlemeli ve iki taraftaki her yükseltmeden sonra test etmelidir. Tesis ağını, misafir Wi-Fi'ından ve ödemeye değen her şeyden uzakta, kendi ağ bölümünde tutun; ayrıntılar otel ağ altyapısı yazısındadır.

İnsanların bekleyip bulamadığı şeyler: PMS chiller'ı çalıştırmaz, BMS de fiyatı ya da misafirin adını bilmez. İki sınır da sizi korur. Arıza davranışını önceden kararlaştırın: bağlantı düşerse oda, süresiz olarak boş modunda kalmamalı, güvenli bir varsayılan duruma dönmelidir.

Son ödemeden önce teslim dosyasında ne olmalı?#

Bir BMS, yanında gelen dosya kadar iyidir. Nokta listesi, çizimler ve şifreler olmadan elinizde kara bir kutu kalır.

Nokta listesi, her noktayı adresiyle, ölçü birimiyle, normal aralığıyla ve alarm sınırlarıyla kaydeder; satıcının yazılımı olmadan açabileceğiniz bir biçimde. Uygulandığı haliyle çizimler ve adresli ağ şeması, sıradaki teknisyenin kablo izlemeden cihazı bulmasını sağlar. Program dosyaları ve mühendislik aracı, kurulumcunun adına değil otelin adına düzenlenen lisanslarla gelmelidir. Şifreler kapalı bir zarfla teslim edilir; ayrıca personel ya da yüklenici ayrıldığında şifrelerin nasıl değiştirileceğini yazan bir süreç isteyin.

Servis sözleşmesi, alarm sınıfına göre müdahale sürelerini, tutulan yedek parçaları, uzaktan erişim koşullarını ve entegratörün ticari faaliyetini durdurması durumunda ne olacağını yazmalıdır. Kimseyi aramadan bir ayar noktasını ve programı değiştirebilen, adı yazılı en az bir personel için eğitim; ertesi yılın karşılaştırması bir anlam taşısın diye ilk yılın trend taban çizgisi. O taban çizgisi, dolu oda başına enerji ve su tüketimi okumalarıyla doğal biçimde eşleşir.

İmzalamadan önce sorulacak sorular#

Kaç nokta var? Yazılım lisansının sahibi kim? Üçüncü bir taraf sisteme servis verebilir mi? Alarm yönlendirmesi nasıl? Teslim dosyasında tam olarak ne var? Gece müdahale süresi ne? Her birinin yazılı yanıtı son ödemeden önce masada olmalı; yoksa yanıt, kurulumcunun iyi niyetine kalmış demektir.

Şimdi ne yapmalı#

Bir sonraki servis yenilemesinden ya da satın alma siparişinden önce, yazılı olarak iki belge isteyin: alarm sınırlarıyla nokta listesi ve adları yazılı alıcılarla müdahale sürelerini içeren alarm yönlendirme tablosu. Bu yazıdaki her şey o iki sayfadan çıkar. Sistemin açık mı kapalı mı olduğunu, saat 03:00'te hesap sorulacak birinin olup olmadığını ve kurulumcu olmadan elinizdeki dosyanın bir değeri olup olmadığını onlar gösterir.