Turizm amaçlı kiralama izin belgesi mi, apart otel mi? Daireler için yasal yollar

Türkiye'de gezginlere yüz güne kadar kiraya verilen bir daire, 7464 sayılı Kanun uyarınca sözleşme yapılmadan önce turizm amaçlı kiralama izin belgesi gerektirir. Belge, binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğini şart koşar; üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren, bölümlerin en fazla yüzde 25'i için belge alabilir.

Aynı binada dört daireniz, bir sonraki sokakta beşincisi olsun. Bir hukuk bürosunun sayfası size daire için belge almanızı söyler. Binadaki maliklerin oy birliğiyle onay vermesi gerektiğini, beşinci dairenin dosyayı değiştirdiğini ya da bir noktadan sonra belgenin doğru araç olmaktan çıktığını söylemez. Bu yazı yolları yan yana koyuyor: 7464 sayılı Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama izin belgesi ve apart otel ya da pansiyon olarak belgelendirme. Yazının sonunda hangi sayıların yolunuzu belirlediğini ve para harcamadan önce neyi netleştirmeniz gerektiğini bileceksiniz.

7464 sayılı Kanun neyi kapsıyor, neyi kapsamıyor?#

7464 sayılı Kanun, bir konutun kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle kiralanmasını düzenler. Tek seferde yüz günden uzun bir kiralama Kanun'un kapsamı dışındadır; ancak aynı konutta bu uzun sözleşmelerin tekrarlanması ayrı bir cezayı beraberinde getirir.

Kanun 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de (sayı 32357) yayımlandı ve ilk altı maddesi 1 Ocak 2024'ten beri yürürlükte; mevzuat.gov.tr'deki işlenmiş metin (yeni sekmede açılır) bu haliyle okunabilir. Konut, tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan ya da üzerinde konut amaçlı kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümdür (madde 2/1-e). Turizm amaçlı kiralama, konutun kullanıcılara her türlü amaçla en fazla yüz gün süreyle kiralanmasıdır (madde 2/1-g); izin belgesi de kiraya verenin bunu yapmasına izin veren belgedir (madde 2/1-c).

Kiraya veren, konutun maliki ya da konut üzerinde intifa veya üst hakkı sahibidir (madde 2/1-d). Bir yönetim şirketi, bu konumların birini taşımadıkça kiraya veren sayılmaz; bu ayrım, sonra daireyi kimin işleteceğine karar verirken karşınıza çıkar.

Uzun süreli kiralama yolu kapalıdır: her seferinde yüz günden uzun sözleşme yapsa bile, ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dörtten fazla kez kiraya verene 1.000.000 TL idari para cezası öngörülür (madde 4/1-g). Kanun konutu düzenler, platformu değil; platformun kendi yükü, Bakanlık uyarısından sonra izinsiz ilanları kaldırmaktır (madde 4/1-e).

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi malikten ne istiyor?#

Belge, herhangi bir sözleşme imzalanmadan önce, e-Devlet üzerinden başvurulur ve üç şeye dayanır: binanın onayı, bir kiraya verenin elinde tutabileceği belge sayısı sınırı ve bu sayı beşi geçtiğinde istenen işyeri ruhsatı.

İzin belgesi, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce alınır ve Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket konutun girişine asılır (madde 3/1). Belgeyi Kültür ve Turizm Bakanlığı verir; Bakanlık bu yetkisini valilikler aracılığıyla da kullanabilir ve belge ile plaket ücretlerini kendisi belirler (madde 3/2).

Başvuruya, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin turizm amaçlı kiralamaya oy birliğiyle onay verdiği karar eklenir. Birden fazla binadan oluşan konut sitelerinde bu şart yalnızca ilgili bina için aranır ve belgenin bir örneği site yönetimine iletilir (madde 3/3). Başvuruların çoğunu daha başlamadan durduran koşul budur: tek bir karşı çıkan malik dosyayı kapatır.

Üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren, bölümlerin en fazla yüzde 25'i için belge alabilir (madde 3/4). Örneğin, yirmi bölümlü bir binada dört daire sınır içindedir; on iki bölümlü bir binada dört daire değildir. Aynı kiraya verenin bir binadaki izinli bölüm sayısı beşi geçecekse başvuruya işyeri açma ve çalışma ruhsatı da eklenir; konut sitelerinde ayrıca tüm kat maliklerinin oy birliği kararı aranır (madde 3/4).

Başvuruların tamamı e-Devlet üzerinden yapılır; fiziki başvurular değerlendirilmeden iade edilir. Dosya altmış gün içinde sonuçlandırılır ve belgeden sonraki otuz gün içinde konutta yerinde inceleme yapılır (Yönetmelik, madde 5/1, 6/1 ve 6/2). Konutta en az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ve mutfak düzenlemesi, kimyevi yangın söndürücü ve banyo-tuvalet dışındaki tüm ayrı bölümlerde duman dedektörü bulunur. Kapasite, her yatak odası için iki kişi ve bunun üzerine en fazla iki kişi eklenerek, üç yaşından küçük çocuklar sayılmadan toplam on iki kişiyi aşmamak üzere hesaplanır (Yönetmelik, madde 9/1).

Rezidans kısayolu ve ne zaman uygulanır#

Yüksek nitelikli konutlar (rezidans), oy birliği ve yüzde 25 şartları aranmadan belgelenebilir (madde 3/10). İki koşul gerekir: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre düzenlenen yönetim planı kısa süreli kiralamaya izin vermeli ve binada resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları bulunmalı. Kiralama bir konut işletmesi eliyle yapılıyorsa belge, işletmeyi yapan şirket adına düzenlenir. Binanız bu tanıma uyuyorsa, bu yazıdaki tüm onay hesabı ortadan kalkar.

Belgeyle birlikte hangi yükümlülükler geliyor?#

Belge, daireyi bildirim yükümlülükleri olan küçük bir işletmeye dönüştürür: kimlik bildirimi, turizm payı, tanıtım kuralları ve düzenli denetim.

İzinli konutlara 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve bildirimden izin belgesi sahibi sorumludur (madde 3/8). Bu, malikin yükümlülüğüdür; misafiri karşılayan temizlikçinin değil. Bildirimin nasıl yapıldığını KBS nedir? Otellerde ve pansiyonlarda misafir kimlik bildirimi yazısında ele aldık.

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi düzenlenen yerler, bu faaliyetten elde ettikleri net satış ve kira gelirleri üzerinden binde 5 turizm payı öder; kural 7183 sayılı Kanun'un 6. maddesinde, mevzuat.gov.tr'deki işlenmiş metinde (yeni sekmede açılır) yer alır. Turizm Payı Beyannamesi Genel Tebliği'ne (Sıra No: 1) göre kurumlar vergisi mükellefleri aylık, diğerleri üç aylık beyanname verir; beyanname dönemi izleyen ayın son günü saat 23.59'a kadar verilir ve pay aynı süre içinde ödenir. Ödenen pay, gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır. Beyannamenin ayrıntıları için Turizm payı nedir? Konaklama tesisleri için hesaplama ve beyan yazısına bakabilirsiniz.

İzin belgesi numarası her tanıtımda okunaklı biçimde yayımlanır (Yönetmelik, madde 9/2-a); ilan metni, fotoğraflar ve kendi işlettiğiniz sayfa dahil. İzinli konutun odaları ayrı sözleşmelerle farklı kişilere kiraya verilemez (Yönetmelik, madde 10/2): bir belge bir bağımsız bölümü kapsar, içindeki odaları değil.

İzinli konutlar en az iki yılda bir, önce belgelendirmeye esas evraklar kontrol edilerek denetlenir. 27 Ekim 2026 değişikliğinden bu yana evraklarda eksiklik, uygunsuzluk veya değişiklik tespit edilirse belge sahibine otuz gün süre verilir; eksiklik giderilmezse izin belgesi iptal edilir (Yönetmelik, madde 12/4). Belge sahiplerine cezalar madde 4/2'de şöyle yazılmıştır: bilgi ve belgeleri süresinde göndermemek ya da kiraya veren değişikliğini bildirmemek için 50.000 TL, yanıltıcı tanıtım ya da plaket asmamak için 100.000 TL, teslim etmeme cezasından sonra süresinde iade yapmamak için 200.000 TL ve plaketin on beş gün sonra da asılmamış olması hâlinde 500.000 TL.

Daireyi kim kiraya verebilir?#

Belgede yazılı kiraya veren dışında kiralama işini ancak bir (A) grubu seyahat acentası yürütebilir; kiracı ise daireyi turizm amaçlı hiçbir şekilde kiraya veremez.

İzin belgesi almak kiraya verenin yükümlülüğüdür (madde 3/5); belgedeki isim, Kanun'un bildirimlerden ve dosyadan sorumlu tuttuğu kişidir. Kiraya veren dışındaki kişiler turizm amaçlı kiralamayı yalnızca 1618 sayılı Kanun'a göre belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapabilir (madde 3/5). Bu, dairenizi bir müdürün işletmesini isteyen malik için de, birden çok malikin dairelerini işletmek isteyen müdür için de yasal yoldur.

Kullanıcı konutu kendi adına ve hesabına üçüncü kişilere kiralayamaz (madde 3/7): bir haftalığına rezervasyon yapan misafir, üç gecelik kısmını başkasına devredemez. Mesken olarak kiralanan konutun kiracısı da konutu turizm amaçlı kiraya veremez; daireyi uzun süreli kiralayıp kısa süreli listelemek bir çözüm değildir. Şirketin turizm amaçlı kiraladığı konutu kendi personeline kullandırması bu yasağın dışındadır.

İzinsiz konutların kiralanmasına aracılık eden kişiye sözleşme başına 100.000 TL ceza öngörülür (madde 4/1-d). Bir yönetim şirketi, maliki hiç başvurmamış bir daireyi devraldığında taşıdığı risk budur.

Bir bina belgeyi ne zaman aşar?#

Bir malikin bir binadaki daireleri belgenin sınırlarını geçtiğinde ya da mülk, daireler topluluğu değil tek bir servisli işletme olarak yürütüldüğünde, yol daire başına belgeden Bakanlık belgeli bir konaklama tesisine değişir.

Apart otel, Bakanlığın turizm tesislerinin niteliklerine ilişkin yönetmeliği kapsamında belgeli bir konaklama türüdür. Nitelik şartları, asgari birim sayıları ve personel düzeni o yönetmeliğe ve Bakanlığın uygulamasına aittir; özetten değil, Bakanlık'tan ve danışmanınızdan doğrulatın. Pansiyon, kendi nitelik dosyası olan ayrı bir belgeli türdür ve yeni bir tesis, inşaata başlamadan önce tartacağı birden fazla belge seçeneği bulur; bkz. Turizm işletme, yatırım ve basit konaklama belgesi: farkları nedir?.

Uygulamada değişen şudur: kat malikleri oyu yerini belgelendirmeye bırakır, yüzde 25 ve beş bölüm çizgileri belirleyici kural olmaktan çıkar, personel standardın parçası hâline gelir ve evrak bir izin dosyasından bir belgelendirme dosyasına taşınır. Belge yolu, bölümü tapuda konut olarak korur; belgelendirme ise mülkün ne olduğunu değiştirir. Bu yüzden belgelendirme, sezon ortasında atılan bir adım değildir.

Belgeyi otomatik bir basamak olarak görmeyin. Her yolun kendi başvurusu, kendi denetimi ve kendi dosyası vardır; izin belgesi bir belgeye dönüşmez. Belgeli tesislerin tamamı otel de değildir: apart otel ve pansiyon kendi türleridir ve belgeli konaklamayı sayan istatistikler onları ayrı sayar. Sıfırdan inşa ediyorsanız izinlerin sırası tür kadar önemlidir; bkz. Otel açmak için gerekenler: tesis türünden ilk misafire yasal sıra.

İzin belgesi, apart otel mi, pansiyon mu: yollar nasıl karşılaştırır?#

Üç yol, kimin onay vereceği, bir işletmecinin kaç birim tutabileceği, hangi ruhsat ve personelin gerekeceği ve işi alanın gerçekte ne satın aldığı konusunda ayrışır.

Tabloyu sütun sütun değil, satır satır okuyun. Maliklerin çoğunu tek bir satır durdurur, genellikle onay ya da birim sınırı; karşılaştırmanın geri kalanı hiç devreye girmez.

Belge bir bağımsız bölüm ve bir kiraya veren için düzenlenir. Kiraya veren değişikliği otuz gün içinde Bakanlığa bildirilmelidir; bildirmemek cezalı bir eksikliktir (madde 4/2). Turizm payı üç yolda da binde 5 oranında uygulandığından seçimi belirlemez. Belirleyici fark çoğunlukla çıkıştır: belgeli bir daire daire olarak satılır; belgeli bir mülk ise belgesiyle uğraşılması gereken bir işletme olarak satılır. Hangi yolu seçerseniz seçin, dosyayı Bakanlık'ta bir kişi inceler ve dosyadaki yanıtlar, iki yıl sonra denetimde size sorulacak yanıtlardır.

Bir yol seçmeden önce neyi netleştirmelisiniz?#

Para harcamadan önce beş şeyi netleştirin: binanın onay aritmetiği, birim sayınız, kimin imzalayıp işleteceği, bildirim yükü ve çıkışınız.

Her binadaki bağımsız bölüm sayısını ve kendi bölümlerinizi sayın. Yüzde 25 sınırı ve beş bölüm çizgisi aritmetiktir; dosyanızın basit mi olacağına, işyeri ruhsatı mı gerektireceğine ya da başka bir yola mı çıkacağına bunlar karar verir. Site yönetiminden yönetim planını isteyin: bina, planı kısa süreli kiralamaya izin veren bir rezidans ise oy birliği ve sınır koşulları ortadan kalkar ve tüm hesap değişir.

Belgede kiraya verenin kim olacağına ve işletmeyi bir (A) grubu seyahat acentasının yapıp yapmayacağına karar verin. Kiraya veren olmayan bir müdür ilanı devralamaz. Mobilya kadar bildirimleri de bütçeleştirin: kimlik bildirimleri, aylık ya da üç aylık turizm payı beyannamesi, her ilanda belge numarası ve iki yılda bir denetim. Güncel ceza tutarlarını bir mali müşavir ya da hukuk danışmanıyla kontrol edin: Kanun'da yazılı tutarlar her Ocak yeniden değerleme oranıyla artar; eski bir yazı yanlış gösterir.

Şimdi ne yapmalı#

Neredeyse her şeyi belirleyen iki sayıyı, binadaki bağımsız bölüm sayısını ve orada tutacağınız birim sayısını bir avukata ya da mali müşavire götürün ve aynı anda güncel ceza tutarlarını sorun. İki sayı da belgenin sınırları içinde rahatça duruyorsa, belge yolu daha kısa dosyadır. Durmuyorsa soru artık belge nasıl alınır değil, mülkün apart otel mi pansiyon mu olarak belgelendirilmesi gerektiğidir; ve bu kararı, bir sonraki daire alındıktan sonra değil, alınmadan önce vermek gerekir.