Yabancılar Türkiye’de otel açabilir mi? Şirket, taşınmaz ve belge kuralları

Evet, ilke düzeyinde açabilir. Turizm tesislerinin niteliklerine ilişkin yönetmelik (1134 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 4. madde birinci fıkra (m) bendi), turizm işletmesini Türk veya yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişilerin yürütebileceği bir ticari işletme olarak tanımlıyor. Uygulamada yol çoğunlukla Türkiye'de kurulmuş bir şirket, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu (4875 sayılı) kapsamında yatırım ve bir turizm belgesinden geçiyor. Taşınmaz mülkiyetinin ise ayrı sınırları var.

Yatırımcı binayı bulur, fiyatı anlaşır ve ancak ondan sonra yasaların o binayı satın almasına ve içinde otel işletmesine izin verip vermediğini sorar. Bu soruyu üç ayrı kural kitabı yanıtlar ve bunlar birlikte hareket etmez. Bu yazının sonunda hangi adımın hangi kanuna tabi olduğunu, adımları hangi sırayla atacağınızı ve paranızı taahhüt etmeden önce avukat ve mali müşavirinize yazılı olarak hangi soruları ileteceğinizi bilmiş olacaksınız.

Turizm kuralları uyruğa ne diyor?#

Uyruğu önemsiz sayıyor. Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'in 4. maddesinin birinci fıkrasının (m) bendi, turizm işletmesini şöyle tanımlıyor: Türk veya yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişilerin birlikte veya ayrı ayrı gerçekleştirdiği ve turizm sektöründe faaliyet gösteren ticari işletme. Metnin tamamına mevzuat.gov.tr'deki birleşik metinden (yeni sekmede açılır) ulaşabilirsiniz.

Aynı madde, yatırımcıların sıklıkla birbirine karıştırdığı üç rolü ayrıştırıyor: turizm işletmesinin kendisi, belge sahibi ve işletmeci. Üçü ayrı tanımlandığı için mal sahibi, belge sahibi ve işletme şirketi üç farklı tüzel kişi olabilir. Belge, üzerinde yazılan isme bağlıdır; binaya değil.

"Birlikte veya ayrı ayrı" ifadesi, yabancı bir yatırımcının işletmeyi tek başına ya da ortaklarla yürütebileceği anlamına gelir. Bu bent yerli ortak şartı koymuyor.

Maddenin yapmadığı şey de var: taşınmaz hakkı, oturma izni veya vergi konumu vermiyor. Bunlar tapu, göç ve vergi kurallarından gelir ve ayrı düzenlenir. Pratik kontrol: yönetim veya kira sözleşmesi imzalamadan önce hangi tarafın belge sahibi, hangi tarafın işletmeci olacağını kararlaştırın, sonra bu ayrımı avukatınıza doğrulatın.

Yabancı, otel işletmek için Türkiye'de şirket kurabilir mi?#

Evet. Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nun 3. maddesinin (a) bendi, uluslararası anlaşmalar ve özel kanunlar aksini öngörmedikçe, yabancı yatırımcıların Türkiye'de doğrudan yabancı yatırım yapmasının serbest olduğunu ve yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulacağını belirtiyor. Kanunun birleşik metni mevzuat.gov.tr'de (yeni sekmede açılır) yer alıyor.

Kanunun 2. maddesi yabancı yatırımcıyı geniş tanımlıyor: yabancı ülke vatandaşı gerçek kişiler, yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları, yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiler ve uluslararası kuruluşlar. Aynı madde doğrudan yabancı yatırımın ne sayıldığını da belirliyor: yurt dışından nakit sermaye gibi iktisadi kıymetler getirerek yeni şirket kurmak veya şube açmak; borsa dışında hisse edinerek ya da borsadan en az %10 hisse veya oy hakkı edinerek mevcut bir şirkete ortak olmak.

Kanun 3. maddede korumalar da getiriyor. Yatırımlar kamu yararı olmadan ve bedeli ödenmeden kamulaştırılamaz veya devletleştirilemez. Net kâr, temettü ve satış bedelleri bankalar veya özel finans kurumları aracılığıyla yurt dışına serbestçe transfer edilebilir.

1. maddenin (g) bendi, bu kanun kapsamında kurulan şirket ve şubelerde çalışacak yabancı uyruklu personelin çalışma iznini Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığının vereceğini ekliyor. Böylece şirket sorusu, bu yazının ilerisindeki personel sorusuna bağlanıyor.

Uygulamada belgeyi ve taşınmazı tutacak taraf çoğunlukla Türkiye'de kurulmuş bir şirkettir. Hangi şirket türünün yatırımcı profilinize ve vergi konumunuza uygun olduğu ise şablonla değil, avukat ve mali müşavirle çözülecek bir sorudur.

Yabancı, otel binasını veya arsayı satın alabilir mi?#

Bazı durumlarda, iki ayrı yoldan. Yabancı gerçek kişi, ancak Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin vatandaşıysa ve alan sınırları içinde taşınmaz edinebilir. Türkiye'de kurulmuş ve yabancıların %50 veya daha fazla hissesine sahip olduğu bir şirket ise ana sözleşmesindeki faaliyetleri yürütmek için taşınmaz edinebilir. Dayanak, Tapu Kanunu'nun birleşik metni (yeni sekmede açılır).

2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi gerçek kişileri düzenler: edinim, Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin vatandaşlarına, kanuni sınırlamalara uyulmak şartıyla açıktır. Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazlarla bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10'unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başı sınırı iki katına kadar artırabilir.

Cumhurbaşkanı ayrıca edinimleri ülke, kişi, bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik ve yüzölçümü bakımından belirleyebilir, sınırlayabilir, durdurabilir veya yasaklayabilir. Kural değişebilir; satın alma gününde güncel durumun kontrol edilmesi gerekir.

1. madde ise alışılmış şirket yoludur. Türkiye'de kurulu, yabancıların %50 veya daha fazla hissesine sahip olduğu ya da yöneticilerin çoğunluğunu atayıp görevden alabildiği tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek için taşınmaz edinebilir ve kullanabilir. Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ile özel güvenlik bölgelerindeki edinimler izne tabidir.

Yapısız taşınmazda süre var: satın alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Maddeye aykırı edinilen, amacına aykırı kullanılan veya projesi süresinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, maliki bir yılı geçmeyen süre içinde tasfiye etmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir.

Kapora ödemeden önce şunu kontrol edin: parçanın askeri yasak veya güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığı bir tapu sorusudur ve yanıtı tapu kütüğü dosyasında durur; satıcının broşüründe değil. Projeniz sıfır inşaat ise, otel projeleri için turizm yatırım belgesinin ne zaman gerektiğini de okuyun.

Otel hangi belgeyi almalı ve yabancı olmak adımları değiştirir mi?#

Tesisin Kültür ve Turizm Bakanlığından turizm işletme belgesi alması gerekir ve başvuru adımları başvuranın uyruğundan bağımsızdır. Uyruk, şirket ve taşınmaz adımlarını değiştirir; belge adımlarını değil.

Belge, belge sahibi adına düzenlenir; o yüzden önce taraf sorununu çözün. Belgedeki ismi sonradan değiştirmek ayrı bir işlemdir. İşletmeciyi dosyada baştan adlandırın: tesisi kendi nam ve hesabına bir yönetim şirketi işletecekse, evrak bunu açıkça söylemeli.

Değişmeyen sıra şudur: taraf, sonra taşınmaz veya kira, sonra proje ve izinler, sonra belge başvurusu, sonra açılış. Bir adım atlamak çoğunlukla onu iki kez ödemek demektir. Proje ayrıca turizm yatırım belgesi de gerektirebilir; bu, işletme belgesinden farklı bir belgedir ve inşaat öncesinde ya da sırasında gündeme gelebilir. Araziyi satın almadan önce projenize hangisinin uygulandığını netleştirin.

Belgeler tür olarak herkes için aynıdır: kimlik ve şirket evrakları, tapu veya kira sözleşmesi, proje dosyaları ve tesisin türü için yönetmelikteki nitelik kurallarını karşıladığını gösteren bilgiler. Değişen şey kökendir: şirket evraklarınız başka bir hukuk düzeninden gelir; avukatınıza hangi tasdik ve çevirilerin gerektiğini ve şirket adına kimin imza atacağını sorun.

Belgenin kendisi için turizm işletme belgesinin adım adım nasıl alındığını anlatan rehber belgeleri ayrıntısıyla ele alıyor; otel açarken hangi iznin hangi sırayla geldiğini anlatan yazı ise daha geniş diziyi kapsıyor.

Belgeli otelde kaç yabancı personel çalıştırılabilir?#

Toplam personelin %10'unu geçmemek üzere; Kültür ve Turizm Bakanlığı bu oranı %20'ye kadar artırabilir. İzin, Kültür ve Turizm Bakanlığı ile İçişleri Bakanlığının görüşü alındıktan sonra Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca verilir (2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 18. madde (a) bendi; mevzuat.gov.tr'deki birleşik metin (yeni sekmede açılır)).

%10 bir sayı değil, toplam personel içindeki orandır. Üst sınır kadronuzla birlikte hareket eder; küçük bir tesis bu orana iki üç kişiyle ulaşır. Madde yabancı uzman personel ve sanatkârdan söz eder; yani izin, her pozisyon için açık bir kota değil, belirli roller için düzenlenmiş bir yoldur.

Zamanlama açılışa yardımcı olur: bu personel, işletmenin faaliyete geçmesinden üç ay önce çalışmaya başlayabilir; bu süre eğitimi ve kurulumu kapsar. 18. maddenin (b) bendi ayrı bir kural getirir: 2559 sayılı Polis Vazife ve Selahiyet Kanunu'nun 12. maddesi kapsamındaki belgeli işletmelerde 21 yaşından küçükler ancak mahallin en büyük mülki amirinin izniyle çalıştırılabilir.

Yabancı personel için genel çalışma izni yolu Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığından geçer (Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, 3. madde (g) bendi); 18. madde, belgeli işletmeler için iki görüş adımını ve oranı ekler. Yurt dışından bir yöneticiye pozisyon sözü vermeden önce şunu kontrol edin: oran hesabında toplam personelin nasıl sayıldığını, özellikle sezonluk sözleşmeler kullanılıyorsa, avukatınıza sorun. İzin sürecinin ayrıntıları için otelde yabancı personel çalıştırma yazısına bakın.

Taahhüt öncesi avukatıma ve mali müşavirime ne sormalıyım?#

Yazılı bir liste götürün ve yazılı yanıt isteyin. Yukarıdaki dört metin çerçeveyi kurar; ülkeniz, parçanız ve vergi konumunuz gerisini belirler.

Taşınmaz

Belge

Para ve insan

Bu yazı oturma izni, vatandaşlık ve vergi teşviki sorularını yanıtlamaz. Bunları ayrıca sorun ve bir taşınmaz alımını bunların hiçbiri olarak sunan teklifleri kabul etmeyin.

Şimdi ne yapmalı#

Fiyat görüşmesine oturmadan önce taraf ve taşınmaz sorularını yazılı olarak yanıtlatın, sonra belge adımlarını yukarıdaki sabit sırayla yürütün. Turizm, yatırım ve tapu kural kitapları birlikte okunur; onları sizin ülkeniz, sizin parçanız ve sizin vergi konumunuz karşısında ancak sizin avukatınız ve mali müşaviriniz okuyabilir. Bu yazı bir yön tayinidir, hukuki danışma değil.