Her şey dahil otellerde ADR: oda ve yiyecek-içecek gelirini ayırmak

ADR (ortalama oda fiyatı), oda gelirinin satılan oda sayısına bölünmesiyle bulunur. Her şey dahil bir otelde paket fiyatı aynı zamanda konsepti de satın alır; bu yüzden paket gelirinin satılan odaya bölünmesi ADR değil, paket göstergesidir. Muhasebecinizle sabit bir oda-konsept dağılımı üzerinde anlaşın, kişi başı fiyatları odaya çevirin ve iki sayıyı yan yana raporlayın.

Bir tatil köyü bir haftayı kişi başı tek fiyatla, konsept dahil satar. Sahip ADR ister, muhasebeci fiyatın oda ile konsept arasında nasıl bölündüğünü sorar; iki yanıtın da aynı sözleşmeden, aynı ayda, kural değişmeden çıkması gerekir. Bu yazı tanımları, dönüşüm adımlarını, bölme seçeneklerini, kur kuralını ve bir rapor düzenini verir; böylece savunulabilir bir oda ADR'sini paket göstergesinin yanına koyabilir ve ikisini de savunabilirsiniz. Her şey dahil ADR hesaplama, aslında iki ayrı soruya iki ayrı sayıyla yanıt vermektir.

Paket geliri satılan odaya bölünce neden oda ADR'si olmaz?#

Çünkü ADR yalnızca oda gelirini sayar ve paket fiyatı oda geliri değildir. Paketin tamamını satılan odaya bölmek gerçek ve yararlı bir sayı verir; ama bu, dolu oda başına paket geliridir ve oda fiyatlandırmanızla ilgisi olmayan şeylerle hareket eder.

ADR tek bir soruyu yanıtlar: ortalama bir gecede dolu bir oda, yalnızca odadan ne kazandırdı. Paket göstergesi başka bir soruyu yanıtlar: dolu bir oda, konsept ve hizmetler dahil toplam ne kazandırdı. İkisi de geçerlidir; hata, tek bir sayının iki ad taşımasıdır.

Paket göstergesi yeme-içme maliyet enflasyonu, pansiyon tipi karması (oda+kahvaltı, yarım pansiyon, tam pansiyon, her şey dahil, ultra her şey dahil), çocuk indirimleri, konaklama süresi ve kur ile hareket eder. Oda ADR'si ise oda fiyatlandırması, oda tipi karması, indirim politikası ve kanal karmasıyla hareket eder. İkisi karışırsa bir mutfak maliyeti sorunu oda fiyatı sorunu gibi görünür; aynı ay konsept maliyetleri arttığında bir fiyat artışı başarısız görünür.

Karışıklık karşılaştırmayı da bozar. Yalnız oda ADR'si raporlayan bir şehir oteli ile dolu oda başına paket geliri raporlayan bir tatil köyü aynı ölçekte değildir; ne sahip ne de kredi veren ikisini birlikte okuyabilir. Çözüm birini seçmek değil, ikisini de kesin biçimde adlandırmak, her birini bir kez tanımlamak ve yan yana basmaktır; okuyan kişi hangi sayının hangi soruyu yanıtladığını görsün.

Yalnızca ilk satır ADR'dir. İlk ve son satırların formülleri RevPAR, ADR ve doluluk oranı nedir, nasıl hesaplanır? yazısında daha ayrıntılı işlenir.

Kişi başı sözleşme fiyatı oda başına bir sayıya nasıl dönüştürülür?#

Kişi başı fiyatı odada fiilen kalan kişi sayısıyla çarpın, sözleşmenin izin verdiği indirimleri uygulayın, sonra oda-konsept dağılımını uygulayın. Bu sırayla yapın ve her seferinde aynı sırayı izleyin.

Önce sözleşme esasını okuyun. Bir fiyat kişi başı gecelik, oda başı gecelik veya kişi başı konaklamalık olabilir; pansiyon tipi ve geçerlilik tarihleri de yanında durur. Esası bilmeden dönüşüme girmek, çoğu hatanın başladığı yerdir.

Sözleşmenin varsaydığı çift kişilik odayı değil, fiili doluluk karmasını kullanın. Aynı kişi başı fiyatla, oda başına 1,7 kişilik bir hafta ile 2,0 kişilik bir hafta çok farklı kazandırır. Çocukları açık biçimde ele alın: bir çocuk indirimi veya ücretsiz çocuk, satılan oda sayısını değiştirmeden geliri değiştirir; dolayısıyla paket göstergesini aşağı çekerken oda ADR'si sabit kalır. Dağılımın indirimlerden önce mi sonra mı uygulanacağına karar verin, yazıya geçirin ve yıl ortasında değiştirmeyin.

İlave yatakları, üçüncü ve dördüncü yetişkin farklarını ve tek kişilik farkını belirlenen kurala göre kaydedin. Bunlar genellikle oda geliri sayılır; önemli olan, kuralın varsayılmış değil yazılı olmasıdır. Sonunda aritmetiği çapraz kontrol edin: dönemin oda geliri, satılan oda sayısının oda ADR'siyle çarpımına eşit olmalı; paket geliri, oda ve konsept gelirlerinin toplamına eşit olmalıdır. Biri tutmazsa yanlış olan dönüşümdür, defter değil.

Yönetim raporlaması için oda ve konsept nasıl ayrılmalı?#

Üç yaklaşımdan birini seçin, muhasebecinizle yazılı olarak anlaşın ve bunu bir raporlama kuralı olarak görün, vergi yöntemi olarak değil. Sabit yüzde dağılımı en basitidir; maliyet temelli dağılım gerçeği izler ama gıda fiyatlarıyla hareket eder; bileşen dağılımı en savunulabilir ve en emek isteyen olandır.

Sabit yüzde dağılımında muhasebeci ve sahip, örneğin paket gelirinin yüzde 60'ının oda, yüzde 40'ının konsept olduğu konusunda anlaşır. Kararlıdır, anlatması ve içeride denetlemesi kolaydır; menü değişince kaymaz. Maliyet temelli dağılım, fiili yeme-içme maliyetini ve anlaşılan marjı konsepte, kalanı odaya atar; gerçeği izler ama oda göstergesi gıda fiyatları her hareket ettiğinde oynar, ki kaldırmaya çalıştığınız karışıklık tam olarak budur. Bileşen dağılımı her öğeyi kendi satış fiyatıyla değerlendirir ve paket fiyatını oranla dağıtır; sahibe veya kredi verene karşı en savunulabilir, en emek isteyen yöntemdir ve fiyat listesinin her sezon gözden geçirilmesini gerektirir.

Ne seçerseniz seçin, bu bir yönetim raporlama kuralıdır. Fatura, konaklama vergisi ve KDV kendi kurallarını izler. Değiştirmediğiniz kapsamı bilin: konaklama vergisi geceleme hizmetini ve bu hizmetle birlikte tesis bünyesinde satılan yeme, içme, aktivite, eğlence gibi diğer tüm hizmetleri kapsar; oda+kahvaltı, yarım pansiyon, tam pansiyon ve her şey dahil gibi konseptler ayrı fiyatlandırılsa ya da ayrı faturalansa da sonuca etki etmez (6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu, madde 34; Konaklama Vergisi Uygulama Genel Tebliği, 14 Aralık 2022). Yönetim bölmesi konsepti bu kapsamın dışına çıkarmaz.

Uluslararası bir markaya, kredi verene veya kurumsal bir sahibe rapor veriyorsanız, bekleyecekleri referans USALI'dir. 12. gözden geçirilmiş baskısı, 1 Ocak 2026 uygulama tarihiyle her şey dahil otellerin gelir ve gider raporlamasına ayrı bir bölüm ekler (AHLA, 11 Temmuz 2024); sektörün sahip olduğu ortak dile en yakın şey budur. Seçtiğiniz yöntemi tek sayfaya, tarihli ve sahibe-muhasebeci imzalı olarak koyun; yürürlük tarihi ve değiştirebilecek kişi de yazılı olsun. Mali belgelerin bu raporlamayla birlikte nasıl kesildiği ayrı bir konudur; Otel restoranı ve barında ÖKC: yazar kasa, odaya yazma ve fatura yazısında işlenir.

Döviz cinsinden sözleşmelerde hangi kur kullanılmalı?#

Otel seçer, sonra seçimini sabit tutar. Kambiyo mevzuatı kur seçimini taraflara bırakır ve Merkez Bankası'nın gösterge kurları kimseyi bağlamaz; dolayısıyla savunulabilir tek kural, otelin yazıya geçirdiği ve her ay uyguladığı kuraldır.

Önce sözleşmenin döviz cinsinden olup olamayacağı. Türkiye'de yerleşik kişiler, sayılan istisnalar dışında, kendi aralarındaki hizmet sözleşmelerinin bedelini döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştıramaz; ancak 30 Ocak 2021'de yayımlanan değişiklikle (Tebliğ No. 2021-32/59) Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerindeki konaklama hizmet sözleşmeleri istisnalar arasına eklenmiştir (Hazine ve Maliye Bakanlığı SSS, 2025). Sözleşmelerinizi ve kanallarınızı hukuk müşavirinizle doğrulayın.

İkinci soru ödeme kurudur. Bedeli döviz cinsinden belirlenebilen bir sözleşmede taraflar Türk lirasıyla ödemede anlaşırsa, ödemede esas alınacak kuru serbestçe belirleyebilir; kambiyo mevzuatı bu konuda yükümlülük getirmez (aynı SSS, madde 2).

Üçüncüsü, Merkez Bankası'nın fiilen yayımladığı. Gösterge kurları her iş günü saat 15.30'da açıklanır, aynı gün Bankanın internet sitesinde yayımlanır ve ertesi gün Resmî Gazete'de yer alır; hafta sonları, resmî tatillerde ve yarım iş günlerinde gösterge kur belirlenmez (TCMB, Gösterge Niteliğindeki Döviz Kurları, 2026). Dördüncüsü, bu kurların anlamı: Banka, gösterge kurların hiçbir kişi veya kurum için bağlayıcı olmadığını ve diğer taraflar arasındaki işlemlerde hangi kurun uygulanacağının tarafların takdirine bırakıldığını belirtir (aynı kaynak).

Kuralın üç parçası vardır: hangi kur (Merkez Bankası göstergesi, bir bankanın alış kuru veya sözleşme kuru), hangi gün (rezervasyon, varış, fatura veya ay sonu) ve iş günüyse hangi saat. Yalnız "Merkez Bankası kuru" diyen bir kural, kural değildir; çünkü hangi gün olduğunu söylemez. Vergi ve faturalama dönüşümünü ayrı tutun: SSS'nin anlattığı özgürlük kambiyo mevzuatıdır, vergi değil. Kuralı rapor başlığında tek cümleyle yazın, örneğin: "Döviz cinsinden tutarlar, ayın son iş günü saat 15.30'da açıklanan Merkez Bankası gösterge kuruyla tüm aya uygulanarak dönüştürülür."

Oda ADR ve dolu oda başına paket geliri yan yana nasıl raporlanır?#

Tek sayfada, tek tabloda, bölme yüzdesi ve kur kuralı başlıkta yazılı olarak. Okuyan kişi hangi sayının hangisi olduğunu sormak zorunda kalmamalı.

Önce hacimler: mevcut oda, satılan oda, oda-gece, kişi-gece. Altındaki her oran ancak bunlara karşı okunabilir. Sonra para: oda geliri, konsept geliri, paket geliri; tek para biriminde, belirtilen kurala göre dönüştürülmüş. Sonra oranlar: oda ADR, dolu oda başına paket geliri, kişi-gece başına gelir ve yalnızca oda geliri üzerinden hesaplanan RevPAR.

Tek satırlık bir hareket notu ekleyin. Dolu oda başına paket geliri artarken oda ADR sabit kaldıysa, bu bir konsept, karma veya kur hikâyesidir; fiyat zaferi değil. Notu başkası söylemeden siz söyleyin. Başlığı ADR olan bir elektronik tablo sütunu asla paket göstergesini taşımasın; kolonun adını, zahmetli olsa bile değiştirin; çünkü sahibin yönetim kuruluna giden şey etikettir. İki sayıyı pickup ile birlikte okuyun ki bir fiyat kararı, geçen ayın toplamına değil, ardından gelen eldeki rezervasyon artışına karşı yargılanabilsin; bkz. Pickup ve pace raporu nasıl okunur? Eldeki rezervasyonları izlemek. Geniş çerçeve Otel gelir yönetimi: bağımsız oteller için uygulamalı rehber yazısındadır.

Tablonun üstündeki başlık satırı: bölme yüzdesi, kur kuralı, yöntem notu sürümü ve tarihi.

Bir hafta üzerinden örnek#

Bütün hesabın görünmesi için tüm süreci varsayımsal bir hafta üzerinde göstereyim. Her sayı örnektir.

Örneğin sahne: 40 odalı bir tatil köyü, mayısta bir hafta, 200 oda-gece satılmış, 340 kişi-gece; yani oda başına 1,7 kişi. Sözleşme fiyatı kişi başı gecelik 120 birim döviz, her şey dahil esasta; anlaşılan dağılım yüzde 60 oda, yüzde 40 konsept.

Paket geliri: 340 kişi-gece x 120 = 40.800. Oda geliri: 40.800'ün yüzde 60'ı = 24.480. Konsept geliri: kalan 16.320. Oda ADR: 24.480 / 200 oda-gece = 122,40. Dolu oda başına paket geliri: 40.800 / 200 = 204,00. Kişi-gece başına gelir, tanım gereği 120'de kalır; hacimlerin doğru olduğunun yararlı bir kontrolüdür.

Belirtilen kurala göre dönüştürün, örneğin ay sonu kuru birim başına 47,50 lira ise: oda ADR 5.814 lira, dolu oda başına paket geliri 9.690 lira olur. Kur örnektir; önemli olan kuraldır.

Şimdi tek bir şeyi değiştirin. Çocuk karması artsa ve kişi-gece aynı kişi başı fiyatla 310'a düşse, paket geliri 37.200'ye, dolu oda başına paket geliri 186,00'ye iner; oda ADR ise oda payı da düştüğü için yalnızca 111,60'a iner. İki sayı da yanlış değildir; farklı soruları yanıtlıyorlardır ve hareket notu hangisinin ne olduğunu söylemelidir. Çapraz kontrol: 200 oda-gece x 122,40 = 24.480; 24.480 + 16.320 = 40.800. Kontrollerden biri tutmazsa dönüşüm yanlıştır.

Yöntem her ay nasıl aynı tutulur?#

Bir kez yazıya geçirin, sürümleyin ve her ay defterle bağlayın. Burada tutarlılık bir karakter özelliği değil, bir belgedir.

Yöntem notu beş şey tutar: oda geliri, konsept geliri ve paket gelirinin tanımları; seçilen dağılım ve nasıl türetildiği; kur, gün ve saatiyle kur kuralı; yuvarlama kuralı; notu kimin değiştirebileceği. Sürüm numarası ve yürürlük tarihi verin, eski sürümleri saklayın. Geçen yılın ADR'si neden farklı diye soran olduğunda yanıt bir belge olmalı, bir anı değil.

Her ay bağlayın: rapordaki oda geliri, defterdeki oda geliri satırına bağlanmalı; fark varsa tek satırla açıklanmalı, içine emilmemeli. Dağılımı yılda bir gözden geçirin; pansiyon tipi karması, örneğin yarım pansiyondan her şey dahile ciddi bir kayarsa daha erken. Değiştirirseniz ya karşılaştırma dönemini yeniden hesaplayın ya da grafikte kopuşu açıkça işaretleyin. Gün sonu (night audit) ve finans ekiplerinin nottaki tanımları kullandığından emin olun; bir tatil köyünde aynı kelime üç bölümde üç şey ifade edebilir. Notu, yeni bir kontrolörün beş dakikada okuyabileceği kadar kısa tutun. Kimsenin okumadığı bir yöntem, kimsenin izlemediği bir yöntemdir.

Şimdi ne yapmalı#

Bu ay tek sayfalık yöntem notunu yazın: tanımlar, dağılım, kur kuralı, yuvarlama, sahip ve muhasebeci imzası. Sonra oda ADR ile dolu oda başına paket gelirini, notun sürümü başlıkta görünecek biçimde yan yana raporlayın; böylece sonraki her karşılaştırma savunabileceğiniz bir sayıya karşı yapılır.