RevPAR, ADR ve doluluk oranı nedir, nasıl hesaplanır?

Doluluk oranı, satılan oda sayısının satılabilir oda sayısına bölünmesidir. ADR, oda gelirinin satılan oda sayısına bölünmesidir. RevPAR ise oda gelirinin satılabilir oda sayısına bölünmesidir ve doluluk oranı ile ADR'nin çarpımına eşittir. Bu üç rakamın her biri, arkasındaki tanımlar kadar sağlamdır: neyin satılabilir sayılacağı, neyin oda geliri sayılacağı ve dönemin nerede başlayıp biteceği.

İki otel aynı ay için aynı RevPAR'ı raporlar ve biri gerçekte zor durumdadır. Rakam aynıdır, çünkü RevPAR iki sayının çarpımıdır ve aynı çarpım çok farklı çiftlerden çıkabilir. Bu yazının sonunda doluluk oranı, ADR ve RevPAR hesaplarını doğru yapabilecek, hangi tanım seçimlerinin bu rakamları sessizce değiştirdiğini bilecek ve rakamlarınızı hem geçmişinizle hem başkalarıyla yanıltmadan karşılaştırabileceksiniz.

Doluluk oranı nedir ve neye satılabilir denir?#

Doluluk oranı, aynı dönemdeki satılan oda sayısının satılabilir oda sayısına bölünmesidir. Pay tartışma yaratmaz; otellerin sessizce ayrıştığı yer paydaydır.

Satılan oda sayımı oda gecesi üzerinden yapılır, rezervasyon üzerinden değil. Üç gecelik bir konaklama üç satılmış odadır; varıştan önce iptal edilen bir rezervasyon sıfırdır. Birim oda gecesidir ve bu yazıdaki her rakam bu birimden kurulur.

Satılabilir oda sayısı, fiziksel oda sayısından kullanım dışı odalar düşülüp dönemdeki gece sayısıyla çarpılır. Bakım için kapatılmış bir oda satılabilir değildir; boş ama satılabilir bir oda satılabilirdir. Örneğin, 100 odalı bir otelde 4 oda 30 günlük bir ay boyunca kullanım dışındaysa satılabilir oda sayısı 96 × 30 = 2.880'dir, 3.000 değil.

İki farklı payda vardır ve farklı soruları yanıtlar. Tarihsel satılabilir oda sayımı otelin elinde ne olduğunu anlatır ve raporlamada kullanılır. İleri tarihte satılabilir envanter ise bir kanalın, geçici blokajlar ve tahsisler düşüldükten sonra bugün hâlâ satabildiğini anlatır. İkisini karıştırmak, hiçbir şeyle karşılaştırılamayan bir oran üretir. İleri tarihli envanteri okunabilir bir sinyale dönüştürmek için iki paydayı ayrı tutun ve her sayının hangisini kullandığını belirtin. Bu ayrımı nasıl yöneteceğinizi pickup ve pace raporu nasıl okunur yazısında bulabilirsiniz.

Hesabın içinde üç sınır durumu vardır. Gün içi satış, yani geceleme olmadan birkaç saatliğine satılan bir oda, ya satılan odalara girer ya girmez; girerse arkasında oda gecesi olmadan oran yükselir. Ücretsiz odalar ve personel kullanımı satılmış, satılabilir ya da ikisi de değil olarak sayılabilir; üçü de savunulabilir, ama yalnızca biri sizinki olabilir. Dönem sınırları da önemlidir: iş günü gün sonu işlemiyle (night audit) kapanır, dolayısıyla saat 01:00'de giriş yapan bir konaklama takvim gününe değil, önceki iş gününe aittir.

ADR nedir ve hangi gelir oda geliri sayılır?#

ADR, yani ortalama günlük fiyat, aynı dönemdeki oda gelirinin satılan oda sayısına bölünmesidir. Tartışma neredeyse hiç bölme işlemi üzerinde değildir; otelin neye oda geliri dediği üzerindedir.

Temiz sürüm şudur: devlet adına tahsil edilen vergiler hariç, odanın kendisi için ödenen bedelin satılan oda sayısına bölünmesi. Tartışılan kalemler kahvaltı, servis bedeli, tesis ücretleri ve fiyata dahil edilen transferlerdir. Kararı her otel kendisi verir; rakam ancak karar yazıya geçirildiğinde karşılaştırılabilir olur.

Her şey dahil ve yemekli paketlerde paket fiyatının bir bölümü iktisaden yiyecek ve içecektir. Bu bedelin oda ile yemek arasında nasıl bölüneceği, tek bir rezervasyonu değiştirmeden ADR'yi değiştirir. Konunun derinlemesine işlendiği her şey dahil otellerde ADR: oda ve yiyecek-içecek gelirini ayırmak yazısına bakabilirsiniz.

Bu soruları çözmek için finans ekiplerinin en çok başvurduğu kaynak, HFTP'nin (Hospitality Financial and Technology Professionals) yayımladığı ve Amerikan Otel ve Konaklama Birliği AHLA'nın konaklama sektöründe mali ve operasyonel raporlamanın dünya çapındaki yetkin standardı olarak tanımladığı USALI'dir (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). 12. gözden geçirilmiş baskının uygulamaya geçiş tarihi 1 Ocak 2026'dır ve bu baskı, her şey dahil otellerin gelir ve giderlerinin raporlanmasına ayrılmış bir bölüm ekler (AHLA duyurusu, 11 Temmuz 2024 (yeni sekmede açılır)).

İki uyarı. ADR kaç oda satıldığını söylemez; bir otel ucuz kanalları kapatarak ADR'yi yükseltebilir ve kazandığından fazlasını kaybedebilir. Ayrıca brüt ve net ADR farklı rakamlardır: bölme işleminden önce bir dağıtım maliyeti düşülüyorsa bunu dipnotta değil, raporun başlığında söyleyin.

RevPAR nedir ve bir RevPAR nasıl iki farklı oteli saklayabilir?#

RevPAR, yani satılabilir oda başına gelir, oda gelirinin satılabilir oda sayısına bölünmesidir. Aynı zamanda doluluk oranı ile ADR'nin çarpımıdır; aynı RevPAR rakamlarının tamamen farklı işlerin tepesinde durabilmesinin nedeni budur.

Örneğin, A Otelinin 100 satılabilir odası vardır, 80 odayı 100 birim ADR ile satar; RevPAR 80'dir. B Otelinin de 100 satılabilir odası vardır, 50 odayı 160 birim ADR ile satar; RevPAR yine 80'dir.

Bu rakamlar varsayıdır ve yalnızca RevPAR'ın iki sayının çarpımı olduğunu göstermek için vardır.

İki otelin RevPAR'ı aynı, maliyet yapıları farklıdır. A Oteli 80 oda temizler ve 80 kahvaltı verir; B Oteli 50'sini. Dolu oda başına değişken maliyet anlamlıysa, A Otelinin RevPAR'ı B Otelininkinden daha az değerlidir. Riskleri de farklıdır: A Oteli hacme bağımlıdır ve talep şokuna açıktır; B Oteli fiyata bağımlıdır ve yanına daha ucuz fiyatla bir rakip açılması riskini taşır.

RevPAR yalnızca oda gelirini sayar; odayı bedava verip yemek, içecek, spa veya transferden kazanan bir otel, RevPAR'da zayıf görünürken toplamda iyi performans gösterebilir. RevPAR satılabilir oda başınadır; bu yüzden farklı büyüklükteki oteller arasında karşılaştırılabilir, ama farklı satılabilirlik tabanları kullanan oteller arasında değildir. Önce paydayı düzeltin, sonra karşılaştırın. RevPAR'ı her zaman iki bileşeninin yanında okuyun: düşen doluluk ve yükselen ADR ile sabit kalan bir RevPAR, tersiyle sabit kalandan farklı bir sinyaldir. Bu rakamların içinde yer aldığı geniş disiplin için otel gelir yönetimi: bağımsız oteller için uygulamalı rehber yazısına bakabilirsiniz.

TRevPAR, GOPPAR ve ortalama konaklama süresi nedir?#

TRevPAR aynı paydaya oda dışı geliri ekler, GOPPAR oraya gelir yerine kâr koyar, ortalama konaklama süresi ise her rezervasyonun kaç gece taşıdığını anlatır.

TRevPAR, yani satılabilir oda başına toplam gelir, toplam gelirin (oda, yiyecek, içecek, spa, toplantı ve diğer departmanlar) satılabilir oda sayısına bölünmesidir. Otelin misafiri yatağın ötesinde paraya çevirip çevirmediğini yanıtlar. GOPPAR, yani satılabilir oda başına brüt işletme kârı, brüt işletme kârının satılabilir oda sayısına bölünmesidir. Otelin kazandığının ne kadarını elinde tuttuğunu yanıtlar. GOPPAR tamamen kâr çizgisinin nereye çekildiğine, hangi maliyetlerin üstünde hangilerinin altında kaldığına bağlıdır; bu çizgi için olağan referans USALI'dir ve 12. gözden geçirilmiş baskının uygulamaya geçiş tarihi 1 Ocak 2026'dır (AHLA, 11 Temmuz 2024).

Ortalama konaklama süresi, oda gecelerinin rezervasyon ya da varış sayısına bölünmesidir. Hangi paydayı kullandığınızı belirtin, çünkü ikisi aynı veriden farklı rakamlar çıkarır. Konaklama süresi diğer rakamların anlamını da değiştirir: çok sayıda tek gecelik konaklamadan kurulan bir doluluk oranı, haftalık konaklamalardan kurulan aynı orandan daha fazla temizlik, daha fazla giriş işlemi ve daha fazla resepsiyon yükü taşır.

Dördünü birlikte kullanın. RevPAR tek başına fiyatı ödüllendirir, TRevPAR binadaki misafire satışı, GOPPAR disiplini; konaklama süresi ise üçünün arkasındaki işletmenin maliyetini açıklar.

Hangi tanımları bir kez yazmalısınız?#

Bu yazıdaki her rakamı altı tanım belirler. Bunları tek sayfaya yazın, tarih atın ve gönderdiğiniz her gelir raporuna ekleyin.

Sayfa bir kez var olduğunda, sonraki her rapor, farklı kişiler tarafından hazırlanmış olsa bile karşılaştırılabilir olur.

En sık yapılan hesap hataları nelerdir?#

Yanlış rakamların çoğu, ortalamalara uygulanan aritmetikten ya da farklı tanımlarla ölçülmüş iki dönemden gelir. İkisi de tek bir kuralla önlenebilir.

Ortalamanın ortalamasını almak en yaygın hatadır. On iki aylık ADR'nin aritmetik ortalaması yıllık ADR değildir, çünkü çok oda satılan aylar daha ağır basmalıdır; bunun yerine toplam oda gelirini toplam satılan odaya bölün. Doluluk oranını aynı yolla ortalamak da aynı nedenden yanlıştır; oteller arasında RevPAR ortalaması almak ise her otelin oda sayısı farklı olduğu için yanlıştır.

Diğer sık hatalar: tek bir dönem içinde para birimlerini karıştırmak ya da her ayı farklı kurla çevirip toplamak, ki bu, muhasebecinin üreteceği hiçbir tabloyla eşleşmeyen bir toplam verir; sezonları eşdeğer sanarak karşılaştırmak, oysa bir sahil otelinin temmuz ve ocak rakamları aynı şeyin iki gözlemi değildir; bölmeye karar vermeden yuvarlamak, ki tam yüzdelye yuvarlanmış bir doluluk oranıyla tam liraya yuvarlanmış bir ADR'den hesaplanan RevPAR, sonra yönetim kurulunda alıntılanacak hassasiyeti kaybeder; ve bir otelin brüt rakamını diğerinin net rakamıyla, kahvaltı dahil olmayan bir ADR'yi dahil olanla, söylemeden karşılaştırmak.

Doluluk oranınız neden Bakanlık'ın yayımladığı rakamdan farklı?#

Çünkü başka bir şeyi ölçer. Kültür ve Turizm Bakanlığı, Bakanlık belgeli (İşletme ve Basit) tesisler için bir doluluk oranı yayımlar ve yayımlanan tablo bu oranın nasıl tanımlandığını belirtmez.

Etiket önemlidir: Bakanlık belgeli (İşletme ve Basit) tesislerde doluluk oranı. Bu, belgeli tesisleri kapsar, otelleri değil. Bir tesis kategorisi için bültenin dönemi boyunca hesaplanır; sizin rakamınız ise tek bir tesis için, seçtiğiniz dönemde, oda bazında hesaplanır ve Bakanlık'ın esası yayımlanmamıştır. 2025 bülteninde Bakanlık, 2024'te %51,91 olan oranı 2025 için %49,54 olarak raporlamıştır; tanım yayımlanan tabloda belirtilmemiştir.

Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı, Bakanlık belgeli konaklama tesisi istatistikleri, Ağustos 2026. Kamuya açık veri. Bir onay veya ortaklık anlamına gelmez.

Resmî istatistikler kendi aralarında da uyuşmaz. AB istatistik ofisi Eurostat, konaklama tesisleri için iki ayrı doluluk oranı tanımlar: yatak net doluluk oranı toplam geceleme sayısını sunulan yatak sayısına (ilave yataklar hariç) ve yatakların fiilen kullanılabildiği gün sayısına böler, sezonluk ve diğer geçici kapanmalar bu gün sayısından düşülür; oda net doluluk oranı ise dönem boyunca her gün kullanılan odaların toplamını, aynı dönemde kullanılabilir odaların toplamına böler (Kaynak: Eurostat, "Occupancy of tourist accommodation establishments (tour_occ), Reference Metadata", 29 Ocak 2024).

Dolayısıyla yayımlanan bir oran bir pazar göstergesidir; hedef değildir ve tesisiniz için kıstas değildir. Oda bazlı rakamınızı onunla karşılaştırmak, hiçbir anlamı olmayan bir fark üretir. Dış bir karşılaştırma istiyorsanız benzeri benzeriyle karşılaştırın: aynı birim (oda ya da yatak), aynı dönem uzunluğu, kapanmalara aynı yaklaşım ve satılmış sayılacaklara aynı tanım. Yayımlanan rakamın neyi söyleyip neyi söylemediği için Türkiye doluluk oranı 2025: Bakanlık verisi neyi ölçüyor? yazısına bakabilirsiniz.

Şimdi ne yapmalı#

Tek sayfalık tanım sayfanızı yazın, sonra hiçbir şeyi karşılaştırmadan önce son on iki ayı bu tek esasa göre yeniden hesaplayın; kendi önceki raporlarınız dahil. Bu yazıdaki formüller basittir; disiplin tanımları sabit tutmaktır, öyle ki rakamdaki bir değişiklik aritmetikteki değil, işletmedeki bir değişiklik anlamına gelsin.