Düşük sezonda kat kapatmak: enerji ve personelde gerçek tasarruf hesabı

Kat kapatmak, o katın odalarını satıştan çekmek ve misafirleri başka katlarda toplamak demektir. Gerçek tasarruf çoğunlukla kat hizmetleri saatlerinden ve gerçekten kapatabileceğiniz enerjiden gelir; boş odaların kendisinden değil. Tasarruf ancak bir sayaç okuması ve değişmiş bir puantre kanıtladığında vardır ve yeniden açma maliyetini karşılamak zorundadır.

Şubat ortası, yüz yirmi odanızın kırkı satılmış ve teknik şef üstteki iki katı kapatmayı öneriyor. Herkes onay vermeden önce basit bir sorunun yanıtı gerekli: bu işlem gerçekte ne kazandırıyor ve geri almak neye mal oluyor? Düşük dolulukta kat kapatma koridordan bakınca açık, sayaçtan bakınca hiç de açık olmayan bir karardır. Bu yazıyı okuduktan sonra tasarrufa bir sayı verebilecek, kanıtlayabilecek, boş kalan katı güvenle koruyabilecek, doğru odaları seçebilecek ve yeniden açma gününü bilebileceksiniz.

Düşük sezonda kat kapatmak gerçekte ne kazandırır?#

Kapatabildiğiniz şeyi ve puantreden çıkarabildiğinizi kazandırır; katın kendisini değil. Boş bir koridorda yine acil aydınlatma, yangın algılama ve çoğu binada dolaşan sıcak su vardır.

Toplamı üç kovaya ayırın: enerji, kat hizmetleri saati ve resepsiyon, güvenlik ile kahvaltıdaki personel planı. Her biri farklı şekilde kanıtlanır; karıştırmak, hangi bölümün gerçek olduğunu gizler. Enerji sayaçta görünür, saat puantrede görünür, personel planı ise yalnızca bir vardiya düzenini gerçekten değiştirdiğinizde görünür.

İki farklı kararı ayırın: odaları temizlenmeye devam ederken misafire kapatmak ve o odaları satıştan çekmek. İlki neredeyse hiçbir şey kazandırmaz, çünkü odaları temizlemeye ve ısıtmaya devam ediyorsunuz. Para ikincisindedir ve bu yazının geri kalanı ikincisini varsayar.

Sabit maliyetler kımıldamaz. Bina sigortası, asansör bakım sözleşmesi, yangın sistemi, kredi taksidi: kapatılan kat bunların hiçbirini azaltmaz, o yüzden hiçbirini tasarruf sütununa yazmayın. Kapatılan kat ayrıca tüketmeye devam eder: sıcak su döngüsündeki kayıplar, bekleme yükleri, koridor havalandırması, geçiş kontrolü ve Wi-Fi; ayrıca açık katlara da hizmet veren asansör.

Gerçekten kapatabilecekleriniz oda ısıtma ve soğutması, güvenli bir asgariye indirilen koridor aydınlatması, minibarlar, su ısıtıcılar, buz makineleri, otomatlar ve kat servis odalarıdır. Otelde enerji yönetimi ve oda kontrolü konusunda daha geniş yatırımlar düşünüyorsanız, kat kapatma kararı aynı sorunun ucuz halidir.

Sonucu sezon toplamı olarak değil, günlük tasarruf olarak ifade edin. Yeniden açma maliyetiyle ve satacağınız bir odanın katkısıyla ancak bu biçimde karşılaştırabilirsiniz.

Kapatılan katın tasarrufu nasıl kanıtlanır?#

Bir temel hafta boyunca her gün aynı saatte sayacı okuyun, katı kapatın, sonra aynı yöntemle yeniden okuyun. Aylık faturayı değil, dolu oda başına tüketimi karşılaştırın.

Hiçbir şey değişmeden temel ölçümü alın: en az bir hafta, her gün aynı saatte, her okumanın yanına dış sıcaklık ve doluluk yazılmış olarak. Aynı anda tek bir şey değiştirin. Çamaşırhane programı, havuz ısıtması veya kahvaltı saatleri de aynı hafta değişirse, fark hepsine birden ve hiçbirine ayrı ayrı ait olur.

Sayıya inanmadan önce normalize edin. Daha soğuk bir hafta, açık katlarda daha fazla misafir ya da yeni ekipman teslimi, kapatmayla ilgisi olmadan sayacı hareket ettirir. Su ve gazı da aynı yöntemle okuyun. Her değişikliği tarihli bir kayda geçirin ki farkın bir nedeni olsun, bir hikâyesi değil.

Ay değil, dolu oda-gece başına karşılaştırın. Misafiri az olan ay her zaman daha ucuz görünür ve bu sizin yaptığınız bir tasarruf değildir. Aynı disiplin genel olarak dolu oda başına günlük sayaç okumasına de uygulanır: okuma ancak karşılaştırılabilir olduğunda işe yarar.

Örneğin: bir otel temel haftada günde 1.850 kWh okuyor, kırk dolu odayla; iki katı kapattıktan sonra 38 dolu odayla günde 1.610 kWh okuyor. Günlük fark 240 kWh ve oda başına karşılaştırma, 46,3'ten 42,4'e düşüş, ham farkın ne kadarının kapatmadan, ne kadarının eksilen iki misafirden geldiğini gösterir. Oda başına karşılaştırmanın varlık sebebi tam da bu tür sürprizleri yakalamaktır.

Kapatılan kat kaç kat hizmetleri saati kazandırır?#

Kat hizmetleri genellikle tasarrufun en büyük ve en güvenilir bölümüdür, çünkü bina alanıyla değil temizlenen oda sayısıyla ölçeklenir. Puantre değiştiğinde paraya dönüşür.

Kendi otelinizde bir vardiyada bir görevliye düşen temizlenen oda sayısını sayın, sonra kapalı oda sayısıyla ve gün sayısıyla çarpın. Başka bir otelin verimlilik rakamını ödünç almayın. Gözetmenin oda kontrolünü, nevresim ve amenity dağıtımını ve çamaşırhane hacmini de ekleyin: kapanan bir oda dördünü birden kaldırır, yalnızca yatak yapmayı değil.

Yürüyüş mesafesini ölçün. Yoğunlaştırılmış bir kat turu kısaltabilir ya da uzatabilir; çamaşır odasının ve asansörün nerede olduğuna göre değişir ve fark, görevli başına günde gerçek dakikalardır. Çıkış temizliği ile konaklamaya devam eden misafirin odasını ayırın: uzun konaklamalı misafirlerin olduğu bir kat, her gece dönen bir kattan daha az kazandırır.

Tasarruf ancak saatler puantreden çıkar, ertelenen derin temizliğe kayar ya da fazla mesaiyi azaltırsa gerçektir. Aksi halde ay sonunda kaybolan bir kâğıt tasarrufudur. Ortak alan temizliği de kaybolmaz: kapalı bir katın koridorları yine düzenli kontrol ister ve o saat planın içinde olmalıdır.

Boş kalan bir kat kapalıyken neye ihtiyaç duyar?#

Boş bir kat, kapatılmış bir kat değildir. Su, hava ve denetim rutinleri devam etmelidir; yoksa yeniden açma faturası tasarruftan büyük olur.

Durgunluk ana su riskidir: borularda, depolarda ve musluklarda yanlış sıcaklıkta bekleyen su. Sıcaklık, akıtma ve kayıtlardan oluşan kontrol düzeni bir güvenlik görevidir ve kat boş olduğu için durmaz. Yazılı bir programa göre akıtın ve her akıtmayı tarih, saat, musluk ve yapan kişiyle kayda geçirin. Kayıtsız bir kapatma, savunamayacağınız bir kapatmadır. Otelde lejyonella kontrolünün ayrıntısı, sıcaklıklar, akıtma ve kayıtlar, kapalı katlara eksiksiz uygulanır.

Bir maliyet kararı düzeni sessizce zayıflatmasına izin vermeyin. Rutini otelinizde su güvenliğinden sorumlu kişiyle, durumunuz gerektiriyorsa bir uzmanla doğrulayın. Hava ve nem de önemlidir: kıyı otellerinde kapatılan odalar küf tutar. Düzenli havalandırın, duvarlarda ve yumuşak mobilyalarda nem kontrolü yapın ve sistem izin veriyorsa klimayı kurutma modunda çalıştırın.

Kaçaklara ve akan rezervuarlara bakın. Boş katta sızan bir vana haftalarca kimse fark etmeden akabilir ve bu bir misafir şikâyetinde ortaya çıkmaz. Kata düzenli çıkın, yangın algılama ve acil aydınlatmayı çalışır tutun ve sigortacınıza binanın hangi bölümlerinin kapalı olduğunu bildirin. Haşere contalarını ve tuzakları kontrol edin ve kayıt tutun: boş kat sessizdir ve sorunların fark edilmediği yer tam da bu sessizliktir.

Hangi odalar kapatılmalı ve bu misafire ne yapar?#

Satmak istemeyeceğiniz odaları kapatın, her oda tipini satılabilir tutun ve kapatılan bir katın kapatılan bir kategoriye dönüşmesine asla izin vermeyin.

Kolaylığa göre değil talebe göre seçin: en kötü manzara, asansöre en uzak, en gürültülü, balkonsuz olanlar. En iyi odalarınızı önce kapatmak, bunu yapmanın pahalı yoludur. Her kategoriden en az birkaç odayı satışta tutun; son aile odasını ya da son engelli erişimli odayı kapatırsanız, tam fiyata alabileceğiniz bir rezervasyonu geri çevirirsiniz. Bağlantılı odalar ve erişilebilir odalar, istek geldiğinde yerine konması en zor olanlar olduğu için kapatılmasına en çok pişman olunanlardır.

Yoğunlaştırmanın misafir tarafında bir maliyeti vardır: asansör bekleme süreleri, koridor gürültüsü, kalabalık hissi veren kahvaltı salonu. Bir de yararı vardır: canlı görünen bir ortak alan ve elinin altında olan personel. Açık katı doldurmak için verilen ücretsiz oda yükseltmeleri, fiyatlandırmadığınız bir indirimdir. Bir yükseltmenin size neye mal olduğunu önceden kararlaştırın ve kaydedin ki maliyet hisse değil toplama yansısın. Aynı mantık varış öncesi oda atamanın arkasındadır: blokaj ve yükseltme alışkanlık değil, fiyat kararıdır.

Bir yedek tutun. Bir grup talebi gelirse bir gün içinde geri açabileceğiniz odaları belirleyin ve planda bunu imkânsız kılan bir şey olmadığından emin olun.

Hangi doluluk oranında kat kapatmak kâr etmemeye başlar?#

Günlük tasarrufun, satabileceğiniz bir odanın kaybettiğiniz katkısından ya da katı aceleyle yeniden açma maliyetinden küçük kaldığı gün kâr etmemeye başlar. Bu kırılma noktası binanıza özgüdür.

Önce günlük tasarrufu hesaplayın, enerji artı saat, sonra oda-gece başına katkıya bölün. Sonuç, kapatmanın değerinde olması için kaybetmemeniz gereken oda-gece sayısıdır. Yeniden açma maliyetini ekleyin: derin temizlik, akıtma, ek saatler ve kat geri getirilirken satamayacağınız odalar.

Tetikleyici yalnızca doluluk değildir. Doluluk artı görebildiğiniz rezervasyon hızı artı eldeki grup talepleridir ve bu üçü farklı hızlarda hareket eder. İki eşik belirleyin: kapatmak için bir, yeniden açmak için daha yüksek biri. Tek eşik, katı iki haftada bir açıp kapatır ve her açılma bir yeniden açma maliyeti demektir.

Tanıma dikkat edin. Satıştan çekilen odalar satılabilir oda sayısını düşürür; tek bir ek misafir olmadan doluluk oranı ve RevPAR hareket eder. Benzeri benzerle karşılaştırın ve hangi paydayı kullandığınızı belirtin; formüller ve tuzakları için RevPAR, ADR ve doluluk oranı yazısına bakmaya değer.

Örneğin: bir otel bir katı kapatmanın günlük tasarrufunu 900 lira, oda-gece başına katkıyı 1.500 lira hesaplıyor. Kapatma, günde 0,6 oda-geceden az satış kaybına yol açtığı sürece kârlıdır; yani karar sıcaklığa değil, rezervasyon hızına bağlıdır.

Bir kat, ilk haftayı kaybetmeden nasıl yeniden açılır?#

Yeniden açma, saatle değil günle ölçülen bir hazırlık süresi olan bir projedir. Odalar yalnızca gerçekten hazır olduklarında satışa döner.

Önce su: ilk misafir gelmeden akıtın ve düzeniniz gerektiriyorsa test edin, kayıtları kapatma dosyasıyla saklayın. Sonra derin temizlik, nevresim, amenity, minibar ikmali ve gözden geçirme değil tam oda kontrolü: haftalarca boş kalmış bir katta, günlük temizliğin hiç ulaşmadığı yerlerde toz vardır.

Isıtma ya da soğutmayı varıştan bir gün önce çalıştırın, filtreleri değiştirin ve odayı satmadan önce istenen sıcaklığa ulaştığını doğrulayın. Erişimi kontrol edin: kartlar, kilitler, yönlendirmeler ve asansör; çünkü hazır ama ulaşılamaz bir kat, hazır değildir. Odaları önce kendi sisteminizde satışa geri verin, dağıtım arkadan gelsin ve kapalı odaların bir fiyat planının ya da paketin içinde unutulmadığını kontrol edin.

Puantreyi odalardan önce, sonra değil geri getirin. Yeniden açılan bir katın ilk haftası, yeniden açma maliyetinin gerçekten düştüğü yerdir. Son olarak, yeniden açma haftasının sayaç okumasını ve saatlerini temel ölçümle karşılaştırın. O karşılaştırma, bütün işlemin gerçek tasarrufudur ve gelecek kışa götürmeniz gereken sayıdır.

Şimdi ne yapmalı#

Hiçbir şeyi kapatmadan önce, aklınızdaki kat için bir hafta boyunca sayaç okuması ve bir kat hizmetleri saati sayımı yapın. Sonradan tasarrufu kanıtlayacak ya da çürütecek tek şey o haftadır. Gerisi ondan gelir: su ve hava rutinleri kat boşken tasarrufu korur, oda seçimi kat kapalıyken geliri korur ve başabaş hesabı yeniden açma gününü söyler.