GOPPAR nedir, nasıl hesaplanır? Oda başına brüt faaliyet kârı

GOPPAR, bir döneme ait brüt faaliyet kârının satılabilir oda sayısına bölünmesiyle bulunan orandır: otelin işletilmesinden elinde kalan kârın, satabileceği her oda için karşılığı. RevPAR oda başına geliri ölçer; GOPPAR bu gelirin kazanılmasının maliyetinden sonra ne kaldığını ölçer. Bu yüzden aynı RevPAR'a sahip iki otelde GOPPAR çok farklı çıkabilir.

Aynı destinasyondaki iki otel temmuz ayında aynı RevPAR'ı raporluyor. Biri sağlıklı bir marjla çalışıyor; öteki sattığı her odanın bedelini sessizce ödüyor. Fark, odaların nasıl satıldığında değil, oteli işletmenin neye mal olduğunda. Bu yazıyı okuduktan sonra GOPPAR'ı hesaplayabilecek, hangi maliyetlerin çizginin üzerinde yer alacağını bilecek, geçerli görünen ama olmayan karşılaştırmalardan kaçınabilecek ve kendi aylık raporunuzu bir gelir ve bir kâr sayısı yan yana okuyabileceksiniz.

GOPPAR nedir ve nasıl hesaplanır?#

GOPPAR, satılabilir oda başına brüt faaliyet kârıdır: otelin bir dönemdeki brüt faaliyet kârının, o dönemde satılabilir durumda olan oda sayısına bölünmesi.

Brüt faaliyet kârı, tüm işletme gelirlerinden oteli işletmenin maliyetleri düştükten, oteli sahiplenmenin maliyetlerinden önce kalan tutardır. Bunu sırayla okuyun: önce gelir, sonra işletme maliyeti, sonra mülkiyet maliyeti. GOPPAR etrafındaki kafa karışıklığının çoğu, aslında işletme ile mülkiyet arasındaki çizginin nereye çekileceğine dair bir karışıklıktır.

Formül basittir. GOPPAR, brüt faaliyet kârının satılabilir oda sayısına bölünmesiyle bulunur; satılabilir oda sayısı ise hizmetteki oda sayısının dönemdeki gece sayısıyla çarpımıdır. Örneğin, 100 odası hizmette olan bir otel 30 gecede 3.000 satılabilir oda gecesine sahiptir; o ay için 90.000 brüt faaliyet kârı, 30'luk bir GOPPAR verir.

Aynı bölen üç tanıdık ölçüyü taşır. RevPAR oda gelirini satılabilir oda sayısına böler. TRevPAR toplam geliri satılabilir oda sayısına böler. GOPPAR brüt faaliyet kârını satılabilir oda sayısına böler. Her adım bir katman sıyırır: önce yalnızca odalar, sonra kazanılan her şey, sonra elde tutulan her şey.

Bölen satılabilir oda sayısıdır, satılan oda sayısı değil. Bu bilinçli bir tercihtir. Odaları herhangi bir fiyatla doldurmak toplam kârı yükseltir ama GOPPAR'ı, bir gelir toplamını yükseltebildiği gibi şişirmez; çünkü kâr rakamı bu odaları servis etmenin maliyetini zaten içinde taşır.

GOPPAR'ın ne olmadığını da açıkça söyleyelim: net kâr değildir, bankadaki nakit değildir ve gelir-gider tablosunun yerine geçmez. Karşılaştırma için kurulmuş bir orandır.

RevPAR neden bir otel sahibini yanıltabilir?#

RevPAR odaların ne kadar iyi satıldığını söyler; bu satışların neye mal olduğunu söyleyemez. Bu yüzden yükselen bir RevPAR, düşen bir kârın üzerinde durabilir.

RevPAR bir gelir ölçütüdür. Pahalı bir kanaldan derin bir indirimle satılan bir oda, ya da ağır bir dahil hizmet eklenerek satılan bir oda, RevPAR'ı yükseltirken otelin elinde kalanı düşürebilir. Gelir satırı yukarı, kâr satırı aşağı gider ve yalnızca ilkinin izlediği bir rapor buna ilerleme der.

Maliyet kompozisyonu otel tipine göre değişir. Yalnızca oda satan bir şehir oteli ile her şey dahil bir tatil köyü, altında bambaşka maliyet yapılarıyla aynı RevPAR'ı raporlayabilir. Aşağıdaki örnek tam olarak bunu gösterir.

Doluluk kaynaklı artışlar genellikle pahalı olanlardır. Satılan her ek oda beraberinde temizlik, çamaşırhane, enerji ve personel saati getirir. Fiyat kaynaklı artışların servis maliyeti çok daha düşüktür; ADR ile doluluk arasındaki bölünmenin RevPAR toplamından daha önemli olmasının nedeni budur. Bu bölünmenin formülleri RevPAR, ADR ve doluluk oranı nedir, nasıl hesaplanır? yazısında ele alınır.

Dağıtım maliyeti gelir satırının altında durur, içinde değil. Komisyon ve kanal teşvikleri RevPAR'a dokunmadan kârı düşürür; bu yüzden özdeş iki gelir ayı çok farklı kârlar bırakabilir. Misafir kompozisyonu da aynı nedenden önemlidir: yüksek fiyat ödeyen ama kahvaltıda, spada ya da geç çıkışta ağır tüketen bir segment, sessiz ve yüksek fiyatlı bir rezervasyonla aynı misafir değildir.

Pratik kontrol şudur: RevPAR her hareket ettiğinde, iki bileşeninden hangisinin hareket ettiğini ve o bileşenin servis maliyetinin ne olduğunu sorun. Kimse yanıtlayamıyorsa, sayı, oysa yalnızca gelir olduğu halde kâr olarak okunuyor demektir.

Brüt faaliyet kârı neleri kapsar, neleri kapsamaz?#

Brüt faaliyet kârı, tüm işletme gelirlerinden oteli işletmenin maliyetleri düştükten sonra, oteli sahiplenmenin maliyetlerinden önce kalan tutardır.

Referans standart, Hospitality Financial and Technology Professionals (HFTP) tarafından yayımlanan Konaklama Endüstrisi Tekdüzen Hesap Sistemi'dir (USALI). Amerikan Otel ve Konaklama Birliği (AHLA) onu, konaklama sektöründe mali ve operasyonel raporlamanın dünya çapındaki yetkin standardı olarak tanımlar; 12. gözden geçirilmiş baskının uygulamaya geçiş tarihi 1 Ocak 2026'dır (AHLA duyurusu, 11 Temmuz 2024 (yeni sekmede açılır)).

Bir standardın buradaki önemi şu: bir maliyetin nerede duracağını sabitler, böylece iki otel, ya da aynı otelin iki ayrı yılı, karşılaştırılabilir olur. Bu disiplin olmadan GOPPAR, onu hazırlayanın işine gelen özel bir sayıya dönüşür.

Alışılmış yapıda çizginin üzerinde, oda, yiyecek, içecek ve diğer işletme departmanlarının doğrudan departman maliyetleri ile dağıtılmamış işletme giderleri yer alır: idari işler, satış ve pazarlama, tesis işletimi ve bakım, enerji. Çizginin altında ise yönetim ücreti, kira ya da leasing ödemeleri, emlak vergisi ve sigorta, ardından sermaye maliyetleri, amortisman ve borç servisi bulunur. Bunlar işletmenin değil, binayı sahiplenmenin ya da finanse etmenin maliyetleridir.

Bir maliyetin çizginin üstünde ya da altında durması bir doğa olayı değil, bir karardır. Bu yerleşim GOPPAR'ı doğrudan değiştirir; kendi tesisinizdeki yerleşimi muhasebe ekibiniz ve müşavirinizle doğrulayın. Bu yazı fikri açıklar; standardın yerine geçmez. Belirli bir maliyetin hesap planınızda nereye ait olduğu, tablolarınızı hazırlayanların yanıtlayacağı bir sorudur.

GOPPAR'ın bir anlam taşıması için hangi seçimler sabit kalmalı?#

Üç seçim sayıyı belirler: oda sayısı, dönem ve çizginin üzerinde tutulan maliyetler. Herhangi birini değiştirirseniz karşılaştırma geçersiz olur.

Önce oda sayısı. Satılabilir oda sayısı, hizmetteki oda sayısının gecelerle çarpımıdır. Renovasyon ya da bakım için hizmet dışı bırakılan odaların nasıl ele alınacağına bir kez karar verin, kuralı yazılı hale getirin ve her ay uygulayın.

İkinci sırada dönem var. Ay, çeyrek, yıl başından bugüne ya da kayan 12 ay, hepsi iş görür; yeter ki benzeri benzerle karşılaştırın. Tek bir zirve ayını bir ara sezon ayının karşısına koymak hiçbir şey söylemez; mevsimsel bir pazarda kayan 12 aylık bakış dürüst varsayılan seçenektir.

Üçüncüsü maliyet yerleşimi. Aynı maliyet, karşılaştığınız her dönemde ve her otelde çizginin üzerinde durmalı. Çamaşırhanenin dış kaynak devri, bir yönetim şirketine geçiş ya da bir giderin yeniden sınıflandırılması, işletmeyi değiştirmeden GOPPAR'ı değiştirir.

Sonra üç sessiz tuzak. Karşılaştırdığınız dönemlerde tek bir para birimi ve tek bir KDV muamelesi kullanın; karışık para birimli bir seri, seri değildir. Oda eklemenin satılabilir oda sayısını hemen yükselttiğini, dolayısıyla toplam kâr artarken GOPPAR'ın düşebileceğini hatırlayın: oranın yanında mutlak kârı da gösterin ki okuyan ikisini de görsün. Ve otelin kendi işletmelerini, üçüncü taraflara kiralanan alanları ve konut birimlerini her seferinde aynı biçimde ele alın; bu ele alım biçimini raporda belirtin.

Aynı RevPAR'a sahip iki otel ve farklı GOPPAR (örneğin)#

Aynı doluluk, aynı ADR, aynı RevPAR; farklı maliyet tabanı, farklı GOPPAR. Aşağıdaki rakamlar okuma kolaylığı için yuvarlanmış, varsayımsal bir örnektir.

İki otel, her birinde 100 oda, 365 gece, yüzde 70 doluluk, 100 ADR. İkisi de 25.550 oda gecesi satar ve 2.555.000 oda geliri elde eder; bu, 70'lik bir RevPAR'dır. Buradan itibaren yolları ayrılır.

A Otel'i oda ağırlıklı bir şehir otelidir. 300.000 diğer gelir ekler; 700.000 departman maliyeti ve 1.100.000 dağıtılmamış işletme gideri taşır. Brüt faaliyet kârı 1.055.000'dir; bu, 78,2'lik TRevPAR üzerinde 28,9'luk bir GOPPAR'dır.

B Otel'i her şey dahil bir tatil köyüdür. 900.000 yemek ve içecek geliri ekler; ama 1.600.000 departman maliyeti ve 1.300.000 dağıtılmamış işletme gideri taşır. Brüt faaliyet kârı 555.000'dir; bu, 94,7'lik TRevPAR üzerinde 15,2'lik bir GOPPAR'dır.

Varsayımsal örnek: iki otelde de 100 oda, 365 gece, yüzde 70 doluluk, 100 ADR.

Sıralamayı okuyun. RevPAR'da iki otel özdeştir. TRevPAR'da B Otel'i açıkça öndedir. GOPPAR'da A Otel'i, satılabilir oda başına neredeyse iki kat kârlıdır. Yalnızca geliri gösteren bir rapor, daha zayıf işletmeyi ilk sıraya koyar.

Mekanizma gizemli değil. B Otel'i oda başına daha çok satar ve bunu servis etmenin maliyeti oda başına çok daha fazladır; çünkü her misafir gecesi, A Oteli'nin hiç üstlenmediği yiyecek, içecek ve servis maliyeti taşır. Pratik ders: TRevPAR yükselirken GOPPAR yükselmiyorsa, ek gelir kâr değil maliyet satın alıyordur. Fiyatı değiştirmeden önce bu geliri içine çeken departmanı bulun.

Her şey dahil oteller neden diğerlerinden daha çok GOPPAR'a ihtiyaç duyar?#

Her şey dahil bir otelde misafirin maliyetinin büyük bölümü oda satıldıktan sonra ortaya çıkar; bu yüzden oda başına gelir, oda başına kâr hakkında çok az şey söyler.

Yemek, içecek ve eğlence gerçek departman maliyetleridir ve satılan her misafir gecesiyle yükselir. Yalnızca oda satan bir otel bunları bu ağırlıkta taşımaz. Paket fiyatı, oda ile yemeği tek bir rakamda birleştirir; paketi bölmek hem ADR'yi hem departman maliyetini aynı anda değiştirir. Bu yüzden her şey dahil bir otelin oda ağırlıklı bir otelle karşılaştırılması, ikisi de kâr düzeyinde ölçülmedikçe yanıltıcıdır. Paketi dürüstçe bölme konusunda Her şey dahil otellerde ADR: oda ve yiyecek-içecek gelirini ayırmak yazısı yol gösterir.

Bu modelde doluluk kazanımları pahalıdır. Daha çok misafir, daha çok yemek, daha çok personel saati, daha çok çamaşır ve daha çok enerji demektir; ve ek gelir, çoktan satılmış odalardan daha ince bir marjla gelebilir. Sektör bunu kurallaştırmak zorunda kalmıştır: USALI'nin 12. gözden geçirilmiş baskısı, uygulamaya geçiş tarihi 1 Ocak 2026 olan ve her şey dahil otellerin gelir ve giderlerinin raporlanmasına ayrı bir bölüm ekleyen baskıdır (AHLA, 11 Temmuz 2024).

Pratik kural şudur: yemek ve içecek için misafir gecesi başına maliyeti kendi başına bir sayı olarak yönetin, sonra tüm işletmenin daha iyi durumda olup olmadığını görmek için GOPPAR'ı okuyun. Bu civardaki terimlere dikkat edin: TRevPAR, dönem içinde gelen yeni rezervasyonlar (pick-up) ve yer değiştirme (displacement) hep gelir hareketini anlatır ve hiçbiri tek başına kâr sorusunu çözmez. Bu terimler Gelir yönetimi terimleri: revenue management sözlüğü yazısında tanımlanır.

Bir otel sahibi GOPPAR'ı nasıl kullanmalı ve nerede biter?#

GOPPAR'ı, üç sayılık bir görünümün kâr yarısı olarak kullanın: RevPAR, TRevPAR ve GOPPAR; kayan dönemler ve benzer oteller üzerinden okuyun ve asla nakit rakamı olarak kullanmayın.

Bu üç sayıyı her ay tek bir sayfaya, oda sayısı ve dönem sayfanın başında yazılı olacak biçimde koyun. Her ay aynı biçimde okunan tek sayfa, kimsenin bitirmediği kalın bir rapordan iyidir. Oteli önce kendi geçmişiyle karşılaştırın: bu yazı Türkiye için hiçbir GOPPAR kıyas değeri vermiyor ve başka bir pazardan ya da başka bir otel tipinden ödünç alınan bir sayı, tesisiniz hakkında hiçbir şey kanıtlamaz.

Gelir büyümesi ile kâr büyümesi arasındaki açığı izleyin. TRevPAR, GOPPAR'dan birkaç dönem üst üste daha hızlı yükseliyorsa, maliyet fiyatı geçiyordur; nereye bakacağınızı önceki bölümler anlatır. O aylık sayfa için bir yapı önerisi Otel günlük raporu: genel müdür her sabah hangi bilgileri görmeli? yazısında bulunur.

Üç sınırı bilin. Birincisi, GOPPAR yönetim ücretini, kirayı, emlak vergisini, sigortayı, sermaye harcamasını ve borç servisini görmezden gelir; bir otel bakımı geciktirerek bir yıl GOPPAR'ı koruyabilir ve bedelini ikinci yıl öder. İkincisi, GOPPAR kârın hangi kanaldan, segmentten ya da fiyattan geldiğini söylemez; bu, yanında segment bazlı bir görünüm gerektirir. Üçüncüsü, küçük otellerde ve karma tesis tiplerinde bölen incedir; birkaç odanın hizmete girmesi ya da çıkması, oranı herhangi bir yönetim kararından daha fazla sallayabilir.

Her ay sorulacak soru şu: hangi maliyet satırı hareket etti ve bu, aldığımız bir karar mıydı, izin verdiğimiz bir kayma mı?

Şimdi ne yapmalı#

Geçen ayın raporunu alın ve tek bir satırda üç sayı olarak yeniden kurun: RevPAR, TRevPAR ve GOPPAR; oda sayısı ve dönem başta yazılı. Üçü birlikte hareket etmiyorsa, bir sonraki bütçe turundan önce muhasebe ve gelir ekiplerinize soracağınız soruyu tam olarak bulmuşsunuzdur.